WONEN
Match met langetermijnstrategie
Nederlandse huurwoningen zijn een essentieel onderdeel van de vastgoedportefeuille van institutionele beleggers. Naast een goed rendement wordt door te beleggen in huurwoningen bijgedragen aan belangrijke maatschappelijke opgaven, zoals betaalbaar wonen en de energietransitie.
Nederlandse huurwoningen bieden een goede rendements-risicoverhouding, met huurinkomsten die minimaal met de inflatie meegroeien en een langjarige waardegroei die ruim boven de inflatie ligt. Door de aanhoudende groei van het aantal huishoudens in Nederland (zie ook Demografie & Welzijn in hoofdstuk Megatrends) blijft de gebruikersvraag gewaarborgd. Hierdoor is het risico laag en dit past binnen de langetermijnstrategie die pensioenfondsen en verzekeraars hanteren. De grote woningbouwopgave in de komende decennia biedt kansen om portefeuilles uit te breiden.
Door het oplopende woningtekort heeft de woningmarkt grote maatschappelijke aandacht gekregen en is het hoog op de politieke agenda gekomen. Dit heeft geresulteerd in huurregulering en fiscale maatregelen die van invloed zijn op de beleggersmarkt. Met de stabilisering van de rentes is er enige rust gekomen binnen de institutionele beleggingsmarkt voor huurwoningen. Dit heeft geleid tot een verhoogde activiteit van institutionele beleggers. Dit ondanks het verslechterde investeringsklimaat waardoor, met name door fiscale maatregelen, de interesse van buitenlandse beleggers fors gedaald is. Internationale partijen zijn hard nodig om de grote opgaven van nieuwbouw en verduurzaming op de Nederlandse woningmarkt realiseren (zie ook hoofdstuk Beleggingsmarkt).
In dit hoofdstuk zoomen we dieper in op de belangrijkste ontwikkelingen op de woningbeleggingsmarkt. Ten slotte eindigt het met een beleggingsvisie waarin de belangrijke aandachtspunten voor institutionele beleggers in woningen uiteengezet worden.
Hendric, Breda
OKU house, Amsterdam
Marktdynamiek
Schaarste als drijvende kracht
De schaarste op de Nederlandse huurwoningmarkt blijft onverminderd groot. Het woningtekort bedraagt al jaren lang ongeveer 5 procent en op basis van afgegeven bouwvergunningen is het niet waarschijnlijk dat dit tekort op korte termijn wordt ingelopen. De ambities van de overheid zijn groot: de bouw van minimaal 100.000 woningen per jaar moet het woningtekort terugdringen. Daarvoor zijn onder andere 21 grootschalige woningbouwlocaties geselecteerd waar duizenden nieuwe woningen moeten komen. Dit zal ook tot nieuwe beleggingskansen gaan leiden voor institutionele beleggers. Het is echter niet vanzelfsprekend dat versnelling van bouwproductie haalbaar is. Innovaties zoals industrieel bouwen kunnen de bouwfase wel versnellen, maar de meeste vertraging ontstaat in de planfase waaronder het verkrijgen van de benodigde vergunningen. Het nieuwe kabinet zal een doorbraak moeten forceren om te versnellen in de bezwaar- en beroepsmogelijkheden tegen de bouw van woningen. Daarnaast beperken de stikstofproblematiek en, steeds vaker, ook netcongestie de bouwmogelijkheden. De versnelde aanleg van infrastructuur, inclusief de netvoorzieningen, is een belangrijke randvoorwaarde voor versnelling in de nieuwbouw. Ook is voldoende personeel noodzakelijk. Uit onderzoek van het EIB blijkt dat er de komende jaren een tekort van 75.000 arbeidskrachten in de bouw zal zijn[1]. Een versnelling van de woningbouw hangt dus af van veel externe factoren. Zelfs als de woningbouwambities van de Rijksoverheid succesvol worden gerealiseerd, zal het tekort in 2035 nog steeds 3,5 procent bedragen, ruim boven de 2 procent die als een gezond woningtekort wordt beschouwd. Deze structurele schaarste zorgt voor een stabiele vraag en zorgt ervoor dat het leegstandsrisico voor beleggers laag is. Daarnaast biedt het een solide fundament voor langdurige waardeontwikkeling in de Nederlandse huurwoningmarkt.
[1] Bron: EIB, Trends op de bouwarbeidsmarkt, 2025-2029
Stijgende vraag naar huurwoningen
Er is in Nederland al jaren een grote vraag naar woningen in Nederland, die groter is dan het aanbod. Dit is merkbaar in alle prijssegmenten: lange wachtlijsten in de sociale huur, middenhuurprojecten in de verhuur waarvoor duizenden inschrijvingen zijn, en sterk stijgende marktconforme huur- en koopprijzen. In het driejaarlijkse woononderzoek wordt geconcludeerd dat 14 procent van alle woningzoekenden de voorkeur geeft aan een woning in de middenhuur of vrije sector, terwijl landelijk slechts 10 procent van de voorraad tot dit segment behoort. In de grote steden ligt deze voorkeur voor huren met 17 procent nog hoger. De praktijk bevestigt de grote vraag naar betaalbare huurwoningen waarbij steevast duizenden geïnteresseerden zijn voor complexen met slechts enkele tientallen woningen.
Het aanbod aan huurwoningen is ondanks het volume in nieuwbouw gedaald doordat veel voormalige particuliere huurwoningen uitgepond zijn en die nieuwbouwproductie hier onvoldoende voor compenseert. De leegstand van vrije sector huurwoningen bevindt zich daarmee nu op een historisch laag niveau en de markthuren stijgen ruim boven het langjarig gemiddelde. Naar verwachting zal de schaarste en lage leegstand de komende jaren aanhouden, gezien het huidige lage nieuwbouwtempo. Veel particuliere beleggers verkopen daarnaast hun portefeuilles door de toegenomen huurregulering en verhoogde fiscale druk. Hierdoor wordt de schaarste alleen maar versterkt. Markthuren zullen als gevolg verder gaan stijgen met percentages die ruim boven de inflatie liggen. Ook op de koopmarkt is sprake van schaarste. De huizenprijzen blijven stijgen, al vlakt het tempo in de komende jaren af doordat de betaalbaarheid onder druk staat. Het mogelijke afbouwen van de hypotheekrenteaftrek zal de prijsstijging verder temperen. Maar het door de politiek voorgestelde afbouwpad van 10 tot 30 jaar zorgt ervoor dat het effect hiervan over meerdere jaren wordt uitgesmeerd waardoor het daadwerkelijke effect relatief beperkt zal zijn op korte termijn. Naar verwachting zal dan ook zowel de huur- als de koopmarkt de komende jaren goed blijven presteren met leegwaarde- en markthuurwaardegroei die ruim boven de inflatie liggen.
FIGUUR 1: Ontwikkeling leegstand en markthuurgroei (j-o-j)
Bron: MSCI
We wonen steeds kleiner
Ondanks de grote schaarste aan woningen is de oppervlakte per inwoner in Nederland relatief hoog. Per inwoner zijn er 2,1 kamers beschikbaar, dit is ruim boven het Europese gemiddelde van 1,6 kamer. Hiermee behoort Nederland tot de top van Europese landen (bron: Eurostat). Gemiddeld heeft een woning in Nederland een oppervlakte van 120 m². Dit getal daalt aangezien woningen in Nederland door diverse ontwikkelingen steeds kleiner worden. Ten eerste is het aantal personen per huishouden sterk gedaald in de afgelopen decennia (van 2,8 in 1970 naar 2,1 nu). Naar verwachting daalt het aantal personen per huishouden in de komende decennia verder tot ongeveer 2,03 personen per huishouden. Hierdoor kunnen woningen compacter worden gebouwd. Ook speelt de focus op betaalbaarheid een grote rol. Door de gestegen bouwkosten en huizenprijzen én toegenomen huurregulering worden nieuwe huurwoningen, vooral in de grote steden waar de ruimte schaars is, steeds kleiner. Als antwoord hierop worden vaker gedeelde voorzieningen toegepast, zoals buitenruimtes, ontmoetingsruimtes of publieke functies in de plint. Deze voorzieningen bieden toevoegde waarde voor verschillende doelgroepen en zorgen daarnaast voor het verminderen van eenzaamheid. Het beleggen in zelfstandige kleinere woningen, zoals studio’s van circa 30 m² tot tweekamerwoningen van circa 45 m², biedt institutionele beleggers mogelijkheden voor schaalvergroting. Door de kleinere vloeroppervlakken en efficiënte plattegronden kunnen op deze manier veel betaalbare woningen toegevoegd worden aan de voorraad. Hiermee wordt in veel gevallen tevens voldaan aan betaalbaarheidseisen. Met name in de grotere steden, zoals in kansenkaart 1, is de marktvraag naar dit type woningen groot.
FIGUUR 2: Gemiddeld oppervlakte per bouwjaar
Bron: CBS
Gerbrandystraat, Utrecht
Justus, Amsterdam
Trouw aan thuismarkt
Pensioenfondsen en verzekeraars zijn weer volop actief op de markt voor beleggershuurwoningen, waarmee Nederlandse institutionele beleggers actief bijdragen aan het oplossen van het woningtekort. Redenen voor de hernieuwde activiteit zijn de stabilisering van de kapitaalmarktrentes, meer ruimte voor vastgoed in de ALM en duidelijkheid over de huurregulering. Ook willen partijen graag bijdragen aan het realiseren van woningen voor hun achterban en het oplossen van het woningtekort. De verwachting is dat deze verhoogde interesse de komende jaren aanhoudt.
Tussen 2020 en 2024 werd de beleggingsmarkt vooral gedomineerd door investeerders die met een uitpondstrategie projecten aankochten. Deze strategie werd aantrekkelijk door de scherpe daling van de leegwaarderatio’s. Als gevolg van hogere risicovrije rentes, sterk gestegen huizenprijzen en huurprijsregulering zijn deze gedaald tot onder de 75 procent, terwijl deze 5 jaar geleden nog rond de 90 procent lagen. Sinds begin 2025 is er een duidelijke kentering zichtbaar: de leegwaarderatio’s nemen weer langzaam toe. Naar verwachting zet deze trend zich de komende jaren voort mede doordat huurprijzen sneller stijgen dan de leegwaardes en de overdrachtsbelasting in 2026 wordt verlaagd. Het is echter niet waarschijnlijk dat leegwaardes weer terugkeren naar de niveaus van zo’n 5 jaar geleden omdat verwacht wordt dat de risicovrije rentes niet hard zullen gaan dalen. Uitponden blijft hiermee een interessante strategie om het rendement iets te verhogen, al zorgt de dalende mutatiegraad op de huurmarkt ervoor dat het steeds langer duurt om een complex volledig uit te ponden.
Terwijl institutionele beleggers meer en meer actief zijn op de Nederlandse markt, zijn buitenlandse en particuliere beleggers grotendeels afwezig. Door het ongunstige fiscale investeringsklimaat in Nederland kiezen veel van deze partijen zelfs voor afbouw van de portefeuilles. De verminderde activiteit van buitenlandse en particuliere beleggers zorgt voor een lagere liquiditeit. Gezien de grote opgaven op het gebied van woningbouw en verduurzaming in Nederland is het daarnaast noodzakelijk om, naast Nederlandse institutionele beleggers, ook buitenlandse beleggers weer te laten investeren in woningen.
FIGUUR 3: Index woningwaardes en markthuren (2020=100)
Bron: MSCI, CBS
Direct rendement wordt leidend
Het verschil tussen risicovrije rentes en aanvangsrendementen van woningbeleggingen is de afgelopen jaren sterk afgenomen. Hoewel ook het verhuurrisico fors is gedaald, is er weinig ruimte voor een verdere daling van de huidige risico-opslag ten opzichte van de risicovrije rentes. De beperkte risico-opslag betekent ook dat een forse rentestijging kan leiden tot nieuwe afwaarderingen, maar een scenario van forse afwaarderingen, dat we in 2022 zagen, lijkt niet waarschijnlijk. Naar verwachting blijven de risicovrije rentes in de komende jaren stabiel en zullen daarmee de aanvangsrendementen rond het huidige niveau blijven.
Daarnaast wordt een afvlakking van de groei van de huizenprijzen verwacht, waarmee dit niet langer als motor van de waardestijging fungeert. Het directe rendement van beleggershuurwoningen wordt daardoor steeds belangrijker voor het rendement van de portefeuille. De kwaliteit van de exploitatie zal in toenemende mate bepalend zijn voor het succes van de beleggingsportefeuille. Zaken als het beperken van mutatieleegstand, markthuurharmonisatie, een goede uitvoering van het onderhoud, aandacht voor verduurzaming en een op orde zijnde administratie zijn hierbij de sleutel tot een succesvolle portefeuille. Door de opkomst van slimme gebouwen en het toenemende gebruik van kunstmatige intelligentie in onderhoud en vastgoedbeheer kunnen verdere efficiëntieslagen gerealiseerd worden. Woningportefeuilles die deze elementen goed op orde hebben, vormen daarmee een stevig fundament voor stabiele en aantrekkelijke rendementen.
FIGUUR 4: Spread prime yields t.o.v. 10 jarige NL-se staatsobligaties
Bron: MSCI, Oxford Economics
Investeringsklimaat focus in woonbeleid
Het oplopende woningtekort in de afgelopen jaren heeft ertoe geleid dat woningbouw en betaalbaarheid hoog op de politieke agenda zijn gekomen. Waar op lokaal niveau al circa tien jaar regulering van de middenhuur plaatsvindt, is met de introductie van de Wet Betaalbare Huur in 2024 ook landelijke regelgeving van kracht geworden. De meeste grote gemeenten hebben hun huurbeleid inmiddels aangepast aan de nationale wetgeving, waardoor overlapping van regels wordt voorkomen. Deze overlapping is onwenselijk omdat door stapeling van regulering, bijvoorbeeld een maximale indexering, het rendement verder beperkt wordt.
Uit recente nieuwbouwtransacties blijkt dat middenhuurprojecten, ondanks de strengere regulering, financieel nog steeds haalbaar zijn als er alles op alles wordt gezet om kosten te beperken en de marges klein te houden. Wel staat het rendement voor investeerders onder druk, omdat de huurinkomsten in veel gevallen niet opwegen tegen de stijgende stichtingskosten. Zelfs met de 10 procent nieuwbouwopslag die in het WWS geldt, blijft de businesscase uitdagend. Voor veel grotere projecten boden Rijkssubsidies als de Startbouwimpuls gelukkig een oplossing. Daarom is het belangrijk om de haalbaarheid van middenhuur bij toekomstige evaluaties van de wetgeving centraal te stellen. Naast huurregulering hebben fiscale maatregelen, zoals de afschaffing van de FBI-status, de verhoging van de overdrachtsbelasting en de hervorming van Box 3, een groot effect gehad op de beleggingsmarkt voor huurwoningen. Hoewel deze maatregelen institutionele beleggers niet altijd direct raken, maken ze het voor buitenlandse en particuliere beleggers onaantrekkelijk om in Nederlandse huurwoningen te investeren. Dit heeft geleid tot een forse afname van de liquiditeit in de markt. Voor zowel huurregulering als fiscaal beleid geldt dat stabiliteit wenselijk is voor institutionele beleggers. Pensioenfondsen en verzekeraars hebben een lange termijn horizon; door het constant veranderen van de spelregels ontstaat er onzekerheid. De in de maak zijnde Europese wetgeving de staatssteun voor woningcorporaties in het middensegment mogelijk maakt, baart dan ook zorgen. De Nederlandse uitwerking hiervan is nog niet bekend, maar kan tot een verstoring van het level playing field leiden tussen investeerders en corporaties. Corporaties krijgen mogelijk gunstigere financieringsvoorwaarden (ongeveer één procent lagere rente) voor de realisatie van middenhuurwoningen. Omdat institutionele investeerders hier geen gebruik van kunnen of willen maken, zal dit tot een verdere verstoring van de woningmarkt en de investeringen vanuit institutionele beleggers leiden. Dit terwijl de investeringen van institutionele beleggers hard nodig zijn voor het behalen van de woningbouwdoelen.
Podium, Amsterdam
Beleggingsvisie
Woningen essentieel onderdeel van portefeuilles
Beleggershuurwoningen zijn een essentieel onderdeel van institutionele vastgoedportefeuilles. De historische prestaties van het segment zijn zeer goed te noemen met langjarige totaalrendementen die boven de 10 procent liggen (10 jaar). Door de aanhoudend grote marktvraag is het risico relatief laag, stijgen de huurinkomsten minimaal met inflatie en kan er geprofiteerd worden van de langjarige groei van huizenprijzen. Daarnaast zijn Nederlandse huurwoningen bij uitstek geschikt om impact te maken: door te beleggen in duurzame en betaalbare huurwoningen wordt bijgedragen aan het oplossen van maatschappelijke problemen zoals de energietransitie en het woningtekort.
De meest gangbare manier om woningbeleggingen te categoriseren is naar prijssegment, hiermee wordt aangesloten bij landelijke regelgeving waarbij de sociale huur en middenhuur gereguleerd worden. De verschillen in historische prestaties tussen sociale huur, middenhuur en vrije sectorhuur zijn langjarig relatief beperkt. Sociale huur en middenhuur presteren beter tijdens een periode van laagconjunctuur en zijn daarmee stabieler, terwijl in de vrije sector het meest geprofiteerd kan worden van economische groei. Zo heeft bijvoorbeeld de vrije sector in de afgelopen 5 jaar lagere totaalrendementen behaald door oplopende leegstand tijdens de pandemie rond 2021.
FIGUUR 5: Gemiddeld totaalrendement per prijssegment
Bron: MSCI
Het sociale segment van woningen met een maandhuur tot circa €900 is traditioneel het terrein van woningcorporaties. Institutionele beleggers vinden de aanvangsrendementen van reguliere woningen doorgaans te laag om erin te beleggen. Kleinere jongerenwoningen of studentenwoningen zijn in veel gevallen ook gereguleerd, maar kunnen door efficiënte plattegronden toch een interessant rendement opleveren. Vooral in kansenkaart 1 en grotere studentensteden zijn dergelijke concepten kansrijk.
Het middenhuursegment blijft aantrekkelijk. Door de omvangrijke doelgroep is het risico in dit segment zeer laag, daarnaast sluit het goed aan bij de maatschappelijke ambities van institutionele beleggers. Beperkte mogelijkheden tot huurverhoging boven inflatie en uitpondrestricties zorgen voor een lager looptijdrendement dan in de vrije sector. De historische prestaties in de MSCI index tonen echter aan dat middenhuurwoningen langjarig een licht hoger totaalrendement hebben in vergelijking met sociale- en vrijesectorhuurwoningen.
Voor woningen in de vrijesector (boven de middenhuurgrens van circa €1.200) gelden geen restricties op de aanvangshuur. Bij mutatie zijn er mogelijkheden om de huur naar marktniveau te verhogen. Los van de huidige lage mutatiegraden bij zittende huurders geldt dat, deels afhankelijk van de marktsituatie, hogere huurniveaus wel gepaard gaan met een hoger verhuurrisico. In het recente verleden, tijdens COVID, heeft het hogere huursegment nog te maken gehad met oplopende leegstandspercentages. Hoewel er momenteel geen indicaties zijn voor een periode van laagconjunctuur, blijft het hogere huursegment gevoeliger voor conjuncturele schommelingen dan de middenhuur. Historisch gezien zijn de totaalrendementen voor de vrije sector op de lange termijn zelfs lager dan voor de middenhuur.
Wij verwachten voor deze outlook periode (2026-2028) dat het vrije segment het beste zal gaan presteren doordat hier het meest geprofiteerd kan worden van stijgende markthuren en leegwaardes. Op de langere termijn blijft de vrije sector echter een licht hoger leegstandsrisico hebben. Dit risico zal voornamelijk ontstaan bij een periode van economische teruggang. Voor de meeste institutionele beleggers vormt een mix van huursegmenten de sleutel tot een gebalanceerde portefeuille. Voor een stabiel rendement op lange termijn kan gekozen worden voor een grotere allocatie naar middenhuur, terwijl vrijesectorhuurwoningen passen bij een strategie gericht op een potentieel hoger rendement. Sociale huur heeft eveneens een laag risico maar levert in veel gevallen een lager rendement op dan institutionele beleggingen vereisen.
Diversiteit in woningtypes
Naast prijssegmenten zijn woningen onder te verdelen in verschillende woningtypes. Hoewel alle subsegmenten van beleggershuurwoningen profiteren van een hoge marktvraag en in de regel goede historische prestaties hebben, is er een aantal aandachtspunten waar institutionele beleggers rekening mee moeten houden.
Er is een grote gebruikersvraag naar zowel appartementen als eengezinswoningen. Het rendement van beide woningtypes volgt in grote lijnen dezelfde trend; historisch gezien is de performance van eengezinswoningen licht beter. Met ruim driekwart van de totale waarde beleggen institutionele beleggers vooral in appartementen, ook het nieuwbouwaanbod bestaat vaak uit appartementen. Eengezinswoningen vormen echter ook een belangrijk onderdeel van de portefeuilles en hebben een historisch goede performance (bron: MSCI).
De verwachting is dat de goede performance van eengezinswoningen in de komende jaren stand zal houden. Door het grote oppervlak worden eengezinswoningen niet geraakt door de Wet Betaalbare Huur, waardoor er markthuurprijzen gevraagd kunnen worden die de komende jaren snel zullen gaan stijgen. Hierdoor zullen eengezinswoningen ook een hogere waardegroei blijven houden dan appartementen. Een licht dempende factor hierbij is de lage mutatiegraad in dit segment, waardoor er minder snel naar markthuur gemuteerd kan worden.
Kernhem, Ede
Huishoudens hebben momenteel een sterke voorkeur voor eengezinswoningen, maar zowel in de huur als de koop neemt deze voorkeur licht af ten gunste van meergezinswoningen (WoON, 2024). Naar verwachting zal deze voorkeur in de toekomst sterk afhankelijk zijn van de regio. In grote delen van het land stijgt het aantal gezinnen nog, zij het in een lager tempo dan het aantal huishoudens. Met name in gebieden buiten de Randstad voorspellen demografische prognoses echter een krimp van het aantal gezinnen, wat de toekomstige vraag naar eengezinswoningen zal doen afnemen. Het is daarom zaak om terughoudend te zijn met het beleggen in grootschalige concentraties van eengezinswoningen in deze regio’s.
FIGUUR 6: Verwachte groei aantal gezinnen 2045 t.o.v. 2025 per regio
Bron: ABF
Naast reguliere woningen voor een brede doelgroep kan het toevoegen van woningen voor specifieke doelgroepen in de portefeuilles van toegevoegde waarde zijn. Denk hierbij aan jongeren- en studentenwoningen in universiteitssteden (zie kader) of levensloopbestendige woningen, waarbij voldaan wordt aan de grote vraag in de markt. Met levensloopbestendige woningen kan bovendien de doorstroming gestimuleerd worden, doordat elke levensloopbestendige woning gemiddeld voor circa drie verhuizingen zorgt. Friendswoningen, waar twee jongvolwassenen een woonkamer en keuken delen, bieden mogelijkheden om betaalbaar te wonen.
Voor zowel de jongere als de oudere doelgroep geldt dat deze specifieke karakteristieken hebben, die voor de verhuur en het beheer extra aandachtspunten met zich meebrengen. Voorbeelden hiervan zijn de hogere mutatiegraden en, met name bij de oudere doelgroep, extra aandacht bij verhuur en marketing.
Studentenhuisvesting: hoog potentieel
De markt voor studentenhuisvesting heeft de afgelopen jaren steeds meer aantrekkingskracht gewonnen onder vastgoedbeleggers, zowel in Nederland als in de rest van Europa. Volgens onderzoek van INREV is studentenhuisvesting nu de op twee na meest populaire beleggingssector, met 67 procent van de respondenten die deze sector verkiezen. Dit is een aanzienlijke stijging ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde van 35 procent. De combinatie van een stabiele vraag, aantrekkelijke historische rendementen en relatief lage leegstand maakt studentenhuisvesting een interessante beleggingscategorie binnen de vastgoedmarkt.
Met name internationale beleggers hebben de afgelopen tien jaar fors geïnvesteerd in studentenhuisvesting. Maar ook Nederlandse institutionele beleggers kunnen een belangrijke rol spelen in het beleggen in studentenwoningen. In totaal moeten er in de komende jaren 60.000 studentenwoningen bijkomen om de tekorten in te lopen. Dit is ongeveer 5 procent van het totaal aantal (thuis- en uitwonende) studenten in Nederland.
Daarnaast is het beleggingspotentieel van studentenhuisvesting in Nederland groot door de hoogwaardige kwaliteit van het onderwijs en het gunstige vestigingsklimaat. Nederland staat bekend om de uitstekende universiteiten en hogescholen, die zowel nationaal als internationaal goed gepositioneerd zijn. Dit trekt jaarlijks een groot aantal (internationale) studenten aan. Dit versterkt de vraag naar huisvesting in de studentensteden.
Het succes van investeringen in deze sector hangt af van een gebalanceerde mix van zelfstandige studio’s en onzelfstandige kamers. Zelfstandige woonruimtes bieden stabiele verhuur en lage leegstand, waarbij de geplande verruiming van de huurtoeslag vanaf 2026 de vraag bij lagere inkomens verder versterkt. Onzelfstandige kamers, zoals friends-achtige concepten, zijn goedkoper te realiseren en genereren een lagere huuropbrengst per m², maar dragen bij aan betaalbaarheid, sociale interactie en diversiteit in het aanbod. Short stay kan aanvullend worden ingezet voor internationale studenten, maar gaat gepaard met hogere leegstandsrisico’s. Cruciaal blijft dat de verhuurbaarheid sterk afhankelijk is van het niveau van service en aanvullende faciliteiten.
Financieel blijft studentenhuisvesting aantrekkelijk: de risicopremie ten opzichte van prime woningvastgoed bedraagt circa 90 basispunten, terwijl het totaalrendement vergelijkbaar is met residentieel vastgoed, maar met lagere volatiliteit. Verwacht wordt dat naarmate de sector meer volwassen wordt, de spread ten opzichte van reguliere woningen alleen maar gaat krimpen.
Yours, Leiden
Kansenkaart toont grote vraag
De grote vraag naar woningen is momenteel zichtbaar in vrijwel heel Nederland. Als gevolg van demografische ontwikkelingen zal de vraag naar huurwoningen in een klein deel van Nederland de komende decennia afnemen. Met de kansenkaart wordt per gemeente beoordeeld hoe aantrekkelijk de markt is voor investeringen in beleggershuurwoningen. Dit heeft geleid tot een indeling van alle Nederlandse gemeenten in zeven categorieën; hoe lager de categorie, hoe aantrekkelijker de markt. De meest aantrekkelijke gemeenten liggen in het gebied dat grofweg bestaat uit de Randstad, de Brabantse stedenrij en grote delen van Gelderland en Overijssel.
Met name in categorieën 1 tot en met 3 zijn er veel beleggingskansen in vrijwel alle prijssegmenten. In categorie 4 en 5 zijn deze afhankelijker van het product en de locatie waarbij minder beleggingsruimte is voor woningen in de vrije sector die ruim boven de middenhuurgrens liggen. In kleinere gemeenten is de absolute vraag naar huurwoningen laag, waardoor er slechts ruimte is voor kleinschalige woningcomplexen. Ook zal in de komende decennia de bevolking in een deel van het land vergrijzen, waardoor lokaal de woningvraag op termijn zal terugvallen. Dit is vooral in categorie 6 en 7 het geval. Wel is hier nog steeds vraag naar levensloopbestendige huurwoningen voor ouderen (zie ook de Outlook Zorg).
De grootste verandering in nieuwste editie van de kansenkaart is de toevoeging van Eindhoven in kansenkaart 1, die verder bestaat uit de vier grote steden in de Randstad. Door de sterke economische ontwikkeling, de aanwezigheid van kennis- en technologiebedrijven en de toegenomen woningvraag wordt de regio steeds aantrekkelijker voor zowel bewoners als beleggers. Een belangrijke drijver van de groei is de hightechindustrie. Door de aangekondigde uitbreiding van ASML in deze regio zal de vraag naar huurwoningen naar verwachting verder toenemen. Daarnaast neemt het aantal kennismigranten hierdoor toe. Na Amstelveen is Eindhoven de gemeente met het hoogste aantal niet-EU arbeidsmigranten per inwoner. Over het algemeen betreft het hier hoogopgeleide kennismigranten die in veel gevallen kiezen voor een huurwoning.
De kansenkaart sluit ook aan bij het nationale ruimtelijke beleid dat in 2025 met de Ontwerp-Nota Ruimte is geactualiseerd. Naast de 17 NOVEX-locaties zijn er in 2025 nog vier andere grootschalige woningbouwlocaties gepresenteerd, waar elk minimaal 3.500 woningen gerealiseerd moeten worden. In totaal zijn er door het Rijk op deze 21 locaties 300.000 woningen ingepland, die in de komende tien jaar gebouwd moeten worden. Daarnaast zijn er nog diverse kleinschalige nieuwbouwlocaties, met name in en rond steden. De 21 grootschalige woningbouwlocaties vallen vrijwel allemaal in kansenkaartcategorieën 1 tot en met 3. Hierdoor zal er naar verwachting in de toekomst ook meer beleggingsaanbod komen in deze regio’s. Om ervoor te zorgen dat binnen deze nieuwbouw ook voldoende betaalbare woningen gerealiseerd gaat worden, moet straks, via het Wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting, minimaal 70 procent van alle nieuwbouwwoningen betaalbare huur of koop zijn. Institutionele beleggers kunnen een belangrijke rol spelen in het realiseren van de nieuwbouwplannen van het Rijk. Door vroegtijdig betrokken te raken als investeerder, kunnen ze de totstandkoming van gebiedsontwikkelingen versnellen.
FIGUUR 7: Kansenkaart wonen met grootschalige woningbouwlocaties
Duurzaamheid strategisch uitgangspunt
De Nederlandse woningvoorraad heeft de afgelopen jaren een flinke verduurzamingsslag doorgemaakt. Institutionele beleggers hebben hierin het voortouw genomen door te blijven investeren in nieuwbouwwoningen die vaak al verder gaan dan de wettelijke minimumeisen uit het Bouwbesluit. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar energiezuinigheid van de woning maar ook de emissies die vrijkomen bij de productie, het transport, de verwerking en toepassing van materialen voor de woningbouw. Bouwmaterialen zijn goed voor 13% van de mondiale CO₂-uitstoot en de sector is verantwoordelijk voor circa 50% van het grondstoffenverbruik (bron: UNEP).
Duurzame woningen vormen de ruggengraat van toekomstbestendige portefeuilles, waarin duurzaamheid niet langer alleen een randvoorwaarde is, maar juist het strategisch uitgangspunt vormt. Voor nieuwbouw ligt de focus op het gebruik van biobased materialen en circulariteit, om de CO₂-uitstoot structureel te verlagen. Daarnaast vraagt klimaatverandering om extra aandacht voor hittestress en waterretentie. Investeringen in zonwering en groenvoorzieningen zijn niet alleen functioneel, maar versterken ook de leefbaarheid van stedelijke gebieden.
Ook bij bestaande woonportefeuilles is aandacht voor verduurzaming vereist. Door deze te verduurzamen in plaats van te verkopen, dragen beleggers actief bij aan de energietransitie. Nederland telt nog circa 850.000 huurwoningen met energielabel D of lager, waarvan de helft in eigendom is van marktpartijen. Hier ligt een directe kans om impact te maken. Verduurzaming is niet alleen goed voor het klimaat, maar ook voor de huurder. Lagere energielasten zorgen voor lagere totale woonlasten, wat de betaalbaarheid ten goede komt. Tegelijkertijd wordt duurzaamheid door toenemende regulering steeds belangrijker voor de waardevastheid van vastgoed. Energieprestaties en klimaatadaptatie zullen steeds meer de waardeontwikkeling van woningbeleggingen beïnvloeden. In toenemende mate zien wij bewijs hiervan terugkomen in onze portefeuilles. Het meest concreet is dit zichtbaar in de leegwaardes: het verduurzamen van een woning van label D naar A+ of beter leidt hier tot een waardesprong van 11 procent (bron: Brainbay). In 2024 is in opdracht van Achmea Real Estate een onderzoek uitgevoerd naar de impact van verduurzaming op de waarde. Hieruit blijkt dat op de lange termijn verduurzaamde woningen beter presteren dan woningen waarbij dit niet gebeurd is. Dit wordt onderschreven door data over beleggershuurwoningen waarbij verduurzaamde woningen een hoger totaalrendement hebben dan niet-verduurzaamde woningen (bron: MSCI). Daarnaast verlaagt verduurzaming het risico op toekomstige regelgeving, zoals de aankomende CO₂-heffing op gasverbruik in het ETS2. Investeren in duurzaamheid leidt dus niet alleen tot een beter klimaat maar het zorgt ook voor woningen die aantrekkelijk blijven voor zowel huurders als beleggers.
33Bovengronds, Delft
Deel deze pagina