RETAIL
Gezonde basis voor verdere waardecreatie
Retailvastgoed was jarenlang een vanzelfsprekend onderdeel van institutionele portefeuilles. Na een periode van aanpassing door veranderend aanbod en de groei van online consumentengedrag laat de sector de laatste jaren weer duidelijk herstel zien, zichtbaar in stijgende bezoekersaantallen, toenemende huurdynamiek, stabiliserende waarderingen en hernieuwde interesse van zowel nationale als internationale beleggers. Daarmee blijft retail een relevante en robuuste beleggingscategorie. De veerkracht van het segment blijkt verder uit stabiliserende huurprijzen en een toenemende vraag van huurders. Tegelijkertijd vraagt de veranderende marktdynamiek om meer selectiviteit: beleggers richten zich vooral op locaties met schaalvoordelen, sterke huurders en vastgoed dat voldoet aan duurzaamheidsvereisten.
Naast stabiele huurinkomsten levert het segment ook een maatschappelijke bijdrage. Het versterkt lokale voorzieningen, stimuleert economische activiteit en ondersteunt duurzame stedelijke ontwikkeling. Vooral convenience retail en prime winkelstraten laten een solide toekomstverwachting zien. Hun huurinkomsten bewegen mee met de inflatie en bieden kansen op gestage waardegroei.
De sector wordt daarnaast beïnvloed door megatrends zoals Klimaat & Energie en Technologie & Kunstmatige Intelligentie. Samenwerking tussen vastgoedeigenaren en huurders, bijvoorbeeld via green leases, stimuleert duurzaamheid. Tegelijkertijd maakt AI het mogelijk consumentengedrag beter te begrijpen, bezoekersstromen te optimaliseren en operationele trends vroegtijdig te signaleren.
De groeiende aandacht voor duurzaamheid, innovatie en beleving biedt kansen om portefeuilles toekomstbestendig te maken. In combinatie met een stabieler macro-economisch klimaat en gunstige financieringsvoorwaarden vormt dit een gezonde basis voor verdere groei en waardecreatie.
In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de belangrijkste trends en ontwikkelingen binnen de Nederlandse retail- en beleggingsmarkt. Afsluitend volgt een beleggingsvisie met strategische aandachtspunten voor institutionele beleggers in retailvastgoed.
Lijnbaan, Rotterdam
Marktdynamiek
Herstel, kansen… maar wees selectief
Na een periode van terughoudendheid — veroorzaakt door economische tegenwind, veranderend consumentengedrag, én de impact van COVID-19, die tijdelijk druk zette op zowel huurinkomsten als waarderingen — heeft de gebruikersmarkt zich de afgelopen jaren stap voor stap hersteld. De toegenomen beleggingsactiviteit die in 2025 zichtbaar wordt, is dan ook vooral het resultaat van dit eerder ingezette herstel, versterkt door stijgende consumentenbestedingen, en een stabieler macro-economisch klimaat. In het derde kwartaal van 2025 bedroeg het cumulatieve beleggingsvolume €883 miljoen, fors hoger dan het volume dat op datzelfde moment een jaar eerder werd gemeten (bron: Cushman & Wakefield). Voor heel 2025 wordt een totaalvolume van circa €1,3 miljard verwacht, waarmee de markt terugkeert naar pre-pandemische niveaus.
Hoewel geopolitieke spanningen, zoals handelsonrust en de oorlog in Oekraïne, aanhouden, blijft het sentiment op de Nederlandse retailvastgoedmarkt positief. De verwachte renteverlaging door de ECB in de tweede helft van 2025 creëert extra ruimte voor vastgoedbeleggingen en versterkt de herstellende marktdynamiek. Ook particuliere beleggers keren terug in de binnensteden; Nederlandse box-3-investeerders verleggen hun focus van residentieel naar commercieel vastgoed (bron: NVM).
Tegelijkertijd is de keuze van institutionele beleggers selectief: Posities in solitaire panden worden afgebouwd terwijl de aandacht verschuift naar grotere concentraties in gewilde binnensteden waar al vastgoed in eigendom is en waar expanderende retailers actief zijn.
Convenience retail blijft voor veel (institutionele) beleggers een veilige haven, bewezen tijdens eerdere periodes van crisis en onzekerheid. Dit segment combineert stabiliteit in huurinkomsten met een sterke vraag vanuit consumenten en retailers in het supermarktsegment, waardoor het aantrekkelijk blijft binnen een gediversifieerde portefeuille.
Tegelijkertijd leidt de herintreding van internationaal kapitaal, waaronder Franse SCPI’s, tot extra druk op de vraag. Waar deze partijen eerder vooral in het value-add-segment actief waren, verschuift hun aandacht nu ook naar Core en Core+ vastgoed. Deze beweging wordt geïllustreerd door de recente joint venture tussen Wereldhave en het Franse Sofidy (Tikehau Group) voor de aankoop van Stadshart Zoetermeer. Dergelijke samenwerkingen nemen toe, omdat internationale beleggers toegang zoeken tot stabiele Nederlandse convenience- en daily-needs assets, terwijl lokale partijen via JV-structuren risico’s kunnen delen en acquisities kunnen versnellen.
Naarmate de concurrentie toeneemt en de rentevooruitzichten verbeteren, wordt verwacht dat aanvangsrendementen licht zullen dalen, met verdere doorwerking in 2026. De marktvraag is te kenmerken door een nadruk op core-kwaliteit, duurzaamheid en locatie, en ontwikkelt zich naar een meer gebalanceerde structuur waarin deze elementen centraal staan. Beleggers die tijdig inzetten op opwaardering van de portefeuillekwaliteit en investeren in toekomstbestendige assets met sterke huurders, kunnen profiteren van de toenemende vraag naar stabiele, economiebestendige beleggingen.
Verbeterde fundamenten en financierbaarheid
De positieve ontwikkelingen in de Nederlandse retailvastgoedmarkt vormen de basis voor een nieuwe investeringscyclus. De markt laat duidelijke tekenen van verbetering zien: huurprijzen stijgen, bezettingsgraden nemen toe en de groei in online verkopen neemt af. Passantenstromen zijn terug op het oude niveau van vóór de pandemie, en het bezoeken van binnenstedelijke winkelgebieden blijft een vaste waarde in het consumentengedrag.
Ook de financieringsmarkt toont een positief beeld. Door sterkere fundamenten en afgenomen risico’s hebben financiers meer vertrouwen, wat leidt tot scherpere rentetarieven en gunstigere voorwaarden. De focus verschuift van uitsluitend prime winkelstraten en convenience-centra naar een breder scala aan retail segmenten. Middelgrote tot grote centra met een gemengde retail brancheringen komen weer in aanmerking voor financiering.
Deze verbeterde condities maken transacties toegankelijker en stimuleren de marktactiviteit. Het sentiment rond grotere stadsdeelcentra is het afgelopen jaar aanzienlijk verbeterd en deze trend zet naar verwachting door. Financiers geven de voorkeur aan partijen met een lange investeringshorizon, terwijl ook buitenlandse investeerders zich vaker richten op grootschalige operationele stadsdeelcentra of portefeuilles met een hoog convenience-aandeel.
In lijn hiermee komen ook substantiële transacties weer in beeld. Grootschalige deals vinden vaker plaats, wat duidt op hersteld vertrouwen en een langere investeringshorizon onder beleggers. In Europees perspectief is de markt bovendien veel beter in balans dan in voorgaande jaren: vraag- en transactieprijzen liggen dichter bij elkaar, wat wijst op een gezondere prijsvorming.
“Herstel in vraag, vertrouwen en financiering luidt een nieuwe, krachtigere investeringsfase in voor Nederlands retailvastgoed.”
FIGUUR 1: Leegstand in WVO per winkelgebiedstype (in % WVO)
Bron: Locatus (2025)
FIGUUR 2: Passanten Nederlandse binnensteden
Bron: Locatus (2025)
Grotere centra binnen het core+/value add segment winnen terrein bij beleggers
Het beleggerslandschap in de Nederlandse retailvastgoedmarkt is duidelijk aan het verschuiven. Institutionele partijen en vastgoedfondsen nemen opnieuw het voortouw, wat duidt op een structurele en meer professionele betrokkenheid bij de sector. Tegelijkertijd groeit de belangstelling voor grootschalige operationele stadsdeelcentra, terwijl de afgelopen jaren vooral kleinere convenience-centra de voorkeur kregen. Recente transacties, zoals Stadshart Zoetermeer, Leidsche Rijn Centrum, Winkelhof Leiderdorp en Sint-Jorisplein Amersfoort, onderstrepen deze trendbreuk: objecten die in 2023 en 2024 nauwelijks onderdeel uitmaakten van het beleggingsvolume, zijn nu weer in trek.
De focus verschuift van louter defensieve strategieën naar het benutten van kansen voor waardecreatie, met name in middelgrote en grote centra. Tijdens de COVID-periode bewezen wijkcentra met een hoog aandeel supermarkten en dagelijkse voorzieningen hun waarde als stabiele, crisisbestendige belegging. Inmiddels durven beleggers ook weer te investeren in grotere centra, waarbij het risicoprofiel niet langer als significant hoger wordt ingeschat. Desondanks liggen de looptijdsrendementseisen van meer dan 15 procent (levered) aanzienlijk hoger dan bij traditionele core-strategieën.
In 2025 liggen de bruto-aanvangsrendementen voor middelgrote en grote centra tussen de 8 procent en 10 procent. Deze rendementen, in combinatie met een dalende leegstand, creëren een aantrekkelijk instapmoment voor beleggers met een Core+ of Value-add strategie. Hoewel grotere centra gemiddeld een hogere mutatiegraad kennen, biedt deze dynamiek juist kansen voor herpositionering. Mutaties bieden mogelijkheden om de retailmix te optimaliseren en beter af te stemmen op de leefstijl en behoeften van de lokale consument. Beleggers met hogere rendementseisen die waarde weten toe te voegen via actief assetmanagement kunnen momenteel profiteren van de aantrekkelijke prijsvorming in dit segment.
De markt blijft daarmee dynamisch. Sommige centra zijn stabiel en toekomstbestendig, terwijl andere vragen om herontwikkeling of zelfs grootschalige gebiedsaanpak. Wat ze gemeen hebben, is dat ze – mits goed gemanaged – allemaal potentie bieden voor duurzame waardecreatie. Tegelijkertijd worden beleggers selectiever: risicobeheer, duurzaamheid en locatiekwaliteit staan nadrukkelijker op de agenda.
Strategische rol van retail in portefeuilles
Naast de verbeterde beleggingscondities vervult retail een onderscheidende rol binnen institutionele portefeuilles. Het segment levert stabiele kasstromen en fungeert als thermometer van de economie. Juist in periodes van economische onzekerheid en bij veranderende marktdynamiek toont retail zich veerkrachtig - met doorgaans minder heftige waardeschokken dan andere asset classes (figuur 5) - terwijl het tegelijkertijd ruimte biedt voor strategische transformatie om portefeuilles toekomstbestendig te maken. Deze eigenschappen maken retail tot een waardevolle component in een gediversifieerde vastgoedportefeuille: het combineert stabiele huurinkomsten, directe koppeling aan de economie en strategische groeimogelijkheden. Retailbeleggingen herstellen relatief snel van conjuncturele schommelingen en blijven aantrekkelijk voor beleggers die zowel defensieve inkomsten als kansen op waardecreatie zoeken. Het segment biedt een evenwichtige mix van inflatiebescherming, diversificatie en strategische waardecreatie binnen institutionele portefeuilles.
Inflatie-gecorreleerde inkomsten
Retailvastgoed onderscheidt zich duidelijk van andere vastgoedsegmenten door de inflatiehedge van de netto operationele inkomsten (NOI). Dit heeft voornamelijk te maken doordat de huurverhoging niet gemaximeerd is door regelgeving zoals bij woningvastgoed. Daarnaast is vooral bij internationale retailers te zien dat er steeds vaker gewerkt wordt met een omzethuur. Omzethuur biedt zowel verhuurder als huurder voordelen: de verhuurder profiteert mee van de omzet van de huurder, wat investeringsbereidheid stimuleert, terwijl de huurder enige bescherming krijgt bij tegenvallende resultaten. Het kan huurders over de streep trekken wanneer marktconforme huur nog niet haalbaar is en helpt leegstand of faillissementen te voorkomen. Hierdoor bewegen netto operationele huurinkomsten direct mee met de inflatie, wat verhuurders een robuuste bescherming biedt tegen waardeverlies door stijgende kosten.
Het resultaat is dat het netto operationeel inkomen van retailvastgoed in reële termen relatief stabiel blijft, of zelfs toeneemt in periodes van hogere inflatie. Historische data bevestigt deze eigenschap: over de afgelopen twintig jaar bedraagt de correlatie tussen retail-huurinkomsten en inflatie 0,64. Dat is aanzienlijk hoger dan bij woningen, kantoren of industrieel vastgoed (figuur 3)
Deze sterke koppeling met prijsstijgingen zorgt ervoor dat retailvastgoed een belangrijke rol kan spelen binnen een gediversifieerde portefeuille. Het fungeert als een robuuste inkomstenmotor en biedt een goede hedge tegen inflatierisico’s. Voor beleggers die streven naar duurzame kasstroomgroei en bescherming van koopkracht vormt retail daarom een aantrekkelijk en strategisch relevant vastgoedsegment.
FIGUUR 3: Inflatiehedge: NOI growth versus inflatie (20-jaars)
Bron: MSCI, Oxford Economics (2025)
Brinkmann Grote Markt, Haarlem
Waardegroei en risicoperceptie
Hoewel retail inkomsten inflatiegevoelig zijn, is de relatie tussen retail waardegroei en inflatie minder sterk. Dit komt doordat vastgoedwaarde niet alleen wordt bepaald door het NOI, maar ook door de ontwikkeling van het aanvangsrendement, dat de risicoperceptie van beleggers reflecteert. Structurele sectorrisico’s – zoals de opkomst van e-commerce, veranderend consumentengedrag, faillissementen van huurders en leegstand op secundaire locaties – beïnvloeden de aanvangsrendementen en kunnen waardegroei temperen. Binnen de sector is bovendien heterogeniteit zichtbaar: prime high street-locaties en supermarkt gedreven convenience-retail presteren stabiel, terwijl niet-prime fashionlocaties gevoeliger zijn voor cyclische schommelingen en (langdurige) leegstand. De gematigde groei van retail tijdens herstelperiodes (bijvoorbeeld 2014–2019) stimuleert noodzakelijke innovatie binnen de sector. Terwijl industrieel vastgoed relatief eenvoudig profiteerde van e-commerce, dwingt deze trend retail tot heruitvinden van de fysieke winkel. Dit heeft geleid tot omnichannel concepten waarbij winkels steeds vaker functioneren als logistieke hubs voor ‘Click & Collect’ en als belevingscentra met unieke, niet-digitale ervaringen. Deze strategische transformatie versterkt de kwaliteit en toekomstbestendigheid van retailvastgoed, waarbij waarde steeds meer wordt bepaald door locatie en klantbeleving in plaats van alleen door kwantiteit.
Diversificatievoordeel binnen vastgoedportefeuilles
Retailvastgoed biedt een overtuigend diversificatievoordeel binnen vastgoedportefeuilles. Uit een correlatieanalyse over de afgelopen twintig jaar blijkt dat de prestaties van retail slechts beperkt meebewegen met andere vastgoedsegmenten, zoals industrieel, kantoren en woningen (figuur 4). Deze lage correlatie wijst erop dat de onderliggende drijvers van rendement in retail – waaronder consumentengedrag, lokale winkelvoorzieningen en huurdersmix – wezenlijk anders zijn dan de factoren die de waarde en inkomsten van bijvoorbeeld logistieke panden of kantoren bepalen.
Juist door deze afwijkende marktdynamiek functioneert retail als stabiliserende schakel binnen een gespreide portefeuille. Wanneer andere sectoren worden geraakt door sectorspecifieke risico’s, zoals structurele leegstand in kantoren of cyclische schommelingen in logistiek, blijven de inkomsten uit retail relatief beter op niveau. Dat vermindert volatiliteit en draagt bij aan een meer voorspelbare kasstroom. Voor beleggers die een strategische balans zoeken tussen defensieve stabiliteit en groeimogelijkheden, vormt retail vastgoed daarom een waardevolle aanvulling.
FIGUUR 4: Diversificatie: correlatiematrix totaalrendementen (20-jaars)
Bron: MSCI (2025)
Thermometer van economische activiteit
Retail vormt een van de meest directe afspiegelingen van de gezondheid van de consumenteneconomie. Wanneer huishoudens meer besteden, vertaalt zich dat vrijwel onmiddellijk in hogere winkelomzetten en daarmee in betere prestaties van de retail vastgoedmarkt. Historisch gezien is retail dan ook vaak een betrouwbare leidende indicator geweest bij economische groei. Tijdens de sterke expansieperiodes van 2005–2007 liet de sector vergelijkbare of zelfs hogere groeicijfers zien dan andere grote vastgoedsegmenten, waaronder kantoren en logistiek.
Ook tijdens herstelmomenten komt het cyclische karakter van retail duidelijk naar voren. Na de financiële crisis trok de sector in 2010 gelijktijdig op met het herstel van het bruto binnenlands product (BBP), en hetzelfde patroon werd zichtbaar na de COVID-19-pandemie in 2021, toen consumentenuitgaven snel terugveerden dankzij steunmaatregelen en opgekropte vraag.
Een belangrijk verschil met de woningmarkt is dat retail minder wordt afgeremd door monetaire factoren zoals rentestijgingen (figuur 5). Terwijl een hogere rente direct invloed heeft op de betaalbaarheid en financiering van woningen, is retail veel sterker gekoppeld aan het directe besteedbare inkomen van consumenten. Zodra de economie tekenen van herstel vertoont en koopkracht terugkeert, reageert retail dan ook meestal snel en zichtbaar. Dit maakt de sector zowel gevoelig voor economische schommelingen als een duidelijke thermometer van het consumentenbestedingen.
FIGUUR 5: Waardegroei versus economische groei
Bron: MSCI, Oxford Economics (2025)
Beleggingsvisie
Omslagpunt in binnensteden biedt kansen
De winkelstraat versterkt haar positie, maar anders dan voorheen
Sinds de post-COVID periode is duidelijk merkbaar dat consumenten weer massaal terugkeren naar fysieke winkels. In steden als Amsterdam, Utrecht en Maastricht zijn de bezoekersaantallen inmiddels vrijwel hersteld tot pre-coronaniveau, wat erop wijst dat de aantrekkingskracht van de high-street stevig blijft. Deze trend zal zich naar verwachting in de komende jaren uitbreiden naar andere grote steden, op voorwaarde dat winkelgebieden strategisch worden ingericht. Belangrijk hierbij is dat winkels en winkelstraten inspelen op de veranderende verwachtingen van consumenten: ze zoeken niet langer alleen producten, maar een totale beleving. Dat betekent investeren in gastvrijheid, aantrekkelijke en onderscheidende merken, een mix van winkelformules en vrijetijdsvoorzieningen, en een naadloze koppeling tussen online- en offlinekanalen. Ook online trends en social media spelen hierin een belangrijke rol: virale concepten kunnen hun effect direct laten zien in de fysieke winkelstraat, zoals bijvoorbeeld bij Pop Mart. Alleen zo kan de fysieke winkel zich onderscheiden in een omgeving die steeds meer draait om gemak, ervaring en inspiratie. Alleen dan kunnen steden op lange termijn bezoekersaantallen genereren en daardoor ook een grote kans geven op robuuste huurontwikkelingen (figuur 6).
“Core winkelvastgoed beweegt niet in eindes, maar in evolutie — steeds aanpassend, steeds vernieuwend.”
FIGUUR 6: Relatie passantenaantallen en prime markthuren
Bron: Cushman & Wakefield, Locatus (2025)
Tegelijkertijd staat de fysieke retail onder druk door de groeiende concurrentie van internationale online-platforms zoals Shein en Temu. Vooral in het middensegment van modewinkels voelen retailers de druk op marges, waardoor strategische keuzes essentieel zijn. De komende jaren zullen bedrijven moeten bepalen of ze inzetten op schaalvergroting, dus concurreren op prijs, of juist investeren in onderscheidende aspecten zoals kwaliteit, duurzaamheid en service. Het combineren van deze elementen met een sterke omnichannel-strategie wordt cruciaal: winkels die een aantrekkelijk offline aanbod koppelen aan een efficiënte digitale ervaring, zullen beter in staat zijn om klanten te binden en hun marktaandeel te behouden in een competitieve markt.
Belevingsmotor in een omnichannel-strategie
De komende jaren wordt de winkel steeds nadrukkelijker een merkpodium. Fysieke winkels worden steeds meer ingericht op demonstratie, inspiratie en interactie, in plaats van louter transacties. Dit geldt voor sectoren zoals elektronica (Apple, Samsung, Dyson, Sonos), speelgoed (LEGO) en in toenemende mate automotive: elektrische automerken als NIO, BYD en Polestar kiezen bewust voor zichtbare posities in winkelgebieden om consumenten te laten ervaren wat online niet mogelijk is. Ook in fashion en sport zien we dit fenomeen: in Rotterdam openden Nike onlangs een grote flagshipstore, terwijl vergelijkbare retailers als New Balance en Adidas ook op zoek zijn naar verdere uitbreidingen. Daarnaast spelen merken die online viraal gaan en sterk zichtbaar zijn op sociale media een steeds grotere rol. Deze hype werkt direct door in de fysieke winkelstraat en kan het bezoekersaantal flink beïnvloeden.
Ook online-first retailers zullen hun aanwezigheid in de winkelstraat verder uitbreiden. Coolblue, My Jewellery, Ace & Tate, Pink Gellac en Mr. Marvis laten zien dat een fysieke winkel zorgt voor hogere merkherkenning, betere service en meer klantloyaliteit. Wij verwachten dat deze omnichannel-aanpak voor een groot deel van de markt leidend zal blijven.
Daarnaast blijft de functie van winkelgebieden verbreden. Het aandeel traditionele detailhandel neemt geleidelijk af, terwijl horeca, dienstverlening, cultuur en ontspanning verder groeien. Deze verschuiving biedt kansen voor het herbestemmen van winkelruimtes en creëert gebieden die het hele dagritme van consumenten bedienen. Actieve beleggers zullen hierdoor flexibeler opereren en panden sneller aanpassen aan veranderende vraag.
Tevens is de risicoperceptie die beleggers over binnensteden hebben vaak groter dan de werkelijkheid laat zien. Momenteel ligt de leegstand in de negen grootste binnensteden onder de 6 procent, tegenover ruim 8 procent direct na de pandemie (figuur 7). Bovendien neemt het aandeel langdurige leegstand — winkels die langer dan 1 jaar leegstaan — al jaren af en beslaat dit momenteel minder dan de helft van de totale leegstand. Dit benadrukt dat een gedegen stedenselectie en een zorgvuldige keuze van de locatie in de binnenstad niet leidt tot een risicovollere belegging in retail.
FIGUUR 7: Aandeel type leegstand G9-steden (in % WVO, binnenstad)
Bron: Locatus (2025)
Speelveld voor grote internationale retailmerken
De aankomende jaren zullen Nederlandse winkelstraten naar verwachting steeds sterker worden gevormd door een aantal internationale retailgroepen die opereren op grote schaal en beschikken over een breed merkenportfolio. Modeconcerns zoals Inditex, de H&M Groep, Uniqlo en TK Maxx breiden hun fysieke aanwezigheid verder uit door meerdere labels dicht bij elkaar te positioneren op de meest aantrekkelijke plekken in de stad. Wat voor consumenten aanvoelt als ruime keuze tussen verschillende stijlen, prijspunten en doelgroepen, blijkt in de praktijk een zorgvuldig georkestreerde strategie van dezelfde eigenaar. Een winkelroute langs een trendconcept voor jongeren, een premiumlabel voor young professionals en een herkenbare basiskledingketen vormt zo een naadloze merkreis binnen één concern.
Na een periode van sluitingen zijn internationale namen als Bestseller en Mango opnieuw in de groeimodus. Zo bestormt Normal – eigendom van het Deense Bestseller – momenteel de markt met een expansief model dat inspeelt op betaalbare lifestyleproducten. Ook Nederlandse retailers, zoals The Sting Companies, kiezen voor clustering van hun formules om zichtbaarheid en klantdoorstroming te vergroten. Hun kracht ligt nadrukkelijk offline; online presteren sommige merken, zoals Sting, minder sterk. Toch wordt het straatbeeld vooral gedomineerd door de eerdergenoemde internationale spelers, die met hun schaal en herkenbare concepten de concurrentie scherp houden.
Fysieke winkels blijven voor deze grote ketens absoluut essentieel. Waar eerder werd gesproken over “places to buy” en later over “places to be”, zien we nu dat de focus weer nadrukkelijk teruggaat naar “places to buy”: de fysieke winkel genereert nog steeds aanzienlijke omzet en winst, en is daarmee onmisbaar voor de totale prestaties van de ketens. Populaire locaties leveren hoge bezoekersaantallen en zorgen dat de merken hun producten en concepten optimaal kunnen laten ervaren, wat direct bijdraagt aan de financiële resultaten.
Historische data laten zien dat deze trend al langere tijd gaande is. Sinds 2019 is het winkelvloeroppervlak op A1-locaties in de G9-steden dat wordt ingenomen door zogeheten ‘superketens’ met 41 procent toegenomen (figuur 8). De verwachting is dat dit aantal verder stijgt, zeker in populaire winkelgebieden zoals Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. Retailers zoeken daar de grootste zichtbaarheid, de hoogste passantenstromen en de ruimste panden — voorwaarden die deze dominante spelers kunnen afdwingen dankzij schaalgrootte en sterke onderhandelingsposities.
De clustering van ketenwinkels wordt bovendien versterkt door de theorie van cumulatieve attractie van binnensteden en winkelconcentraties, die wetenschappelijk breed wordt onderschreven. Het is gunstig voor retailers zelf: concerns kunnen flexibel schuiven met vierkante meters, magazijncapaciteit delen en sneller inspelen op veranderende verkooptrends binnen hun portfolio. Voor vastgoedbeleggers verkleint dit de risico’s, zolang de markt sterk blijft, en versterkt het de dominantie van kapitaalkrachtige spelers die een steeds groter deel van de consumentenomzet aantrekken.
FIGUUR 8: Expansie “superketens” A-locaties G9-binnensteden
Bron: Locatus (2025)
Steden- en locatieselectie
Stedenselectie
Om deze dynamiek te begrijpen en strategisch te benutten, speelt het door Achmea Real Estate ontwikkelde City Ranking Model een cruciale rol. Dit model analyseert en rangschikt de 47 grootste Nederlandse steden op basis van variabelen zoals:
- Catchment area: omvang en koopkracht van het verzorgingsgebied
- Bevolkingsgroeiprognose
- Footfall: bezoekersstromen en passantenintensiteit
- Stedelijke aantrekkelijkheid: toerisme, cultuur en leefkwaliteit
- Financiële parameters: huurprijsniveau, verwachte huurgroei en leegstandsrisico
De uitkomsten bevestigen een duidelijke trend: de G5-steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven) blijven dominant, gevolgd door selectieve kansen in G6-G9. Deze topsteden bieden de beste fundamentals en langetermijnpotentie, terwijl het contrast met middelgrote steden verder toeneemt.
Binnen deze steden is verdere segmentatie essentieel. Het model koppelt macrodata aan microanalyse van straten en subgebieden, waardoor onderscheid wordt gemaakt tussen A1- en A2-locaties (kerngebieden met hoogste passantenstromen) en perifere gebieden. Deze inzichten ondersteunen investeerders bij het concentreren op locaties met de hoogste liquiditeit, laagste leegstand en sterkste huurdervraag. Figuur 10 laat zien dat in het voorbeeld van Rotterdam, A-locaties niet alleen hoge passantenstromen hebben, maar ook zelden langdurige of structurele leegstand hebben op het moment dat de objectattributies juist zijn.
FIGUUR 9: High street city ranking
Bron: Achmea Real Estate (2025)
Locatiekwaliteit en objectvoorwaarden
Het selecteren van geschikte retailobjecten in binnensteden vraagt om een zorgvuldige afweging van locatie, objectkenmerken en marktdynamiek. Niet elke straat in een sterke stad heeft dezelfde commerciële waarde; binnenstedelijke winkelgebieden bestaan uit segmenten die variëren in aantrekkingskracht, huurprijsniveau en leegstandsrisico.
A1-locaties vormen het absolute kerngebied van de stad, met de hoogste passantenstromen en flagshipstores van internationale merken. Hier zijn de huurprijzen hoog en het leegstandsrisico minimaal door de sterke vraag. Dit is visueel duidelijk te zien in figuur 10 rond de Lijnbaan in Rotterdam. A2-locaties bieden nog steeds veel traffic, maar combineren nationale retailers en hoogwaardige horeca met iets minder scherpe aanvangsrendementen. B-locaties onderscheiden zich door hun eigen identiteit, vaak gericht op nicheconcepten, horeca en leisure, en kunnen aantrekkelijk zijn voor conceptuele retail en belevingsgerichte formules. Deze mix speelt in op het feit dat shoppen steeds meer een vrijetijdsbesteding is, waarbij een kop koffie of samen lunchen bijdraagt aan de totaalbeleving van een geslaagde dag uit.
Bij de selectie van objecten zijn enkele randvoorwaarden cruciaal. Locatie blijft leidend: een object in een A- of B-kern, met een groot aandeel retail en weinig structurele leegstand, biedt doorgaans een lager risico. Nabijheid van populaire bestemmingen en ligging in het kernwinkelgebied van een grote stad versterken dit profiel. Objectkenmerken zoals omvang (bij voorkeur 70-350 m²), courante indeling, goede zichtbaarheid en passende uitstraling zijn essentieel. Een toekomstbestendig pand moet flexibel inzetbaar zijn, geschikt voor verschillende formules en inspelen op trends als omnichannel retail en social-media-gedreven merkbeleving.
Daarnaast speelt kwaliteit van de huurder een rol: stabiele of groeiende huurders uit sterke branches en locaties die voor hen strategisch belangrijk zijn, beperken het debiteurenrisico en vergroten de kans op langdurige verhuur. Duurzaamheid (ESG) is een steeds belangrijker criterium, waarbij een goed energielabel, de bereidheid van de huurder om ESG-waarden te delen en de mogelijkheid tot upgrading van het object bijdragen aan een lager risicoprofiel.
Tot slot is alternatieve aanwendbaarheid van het object belangrijk. Binnenstedelijke concentraties zorgen ervoor dat elke meter optimaal benut moet worden. Waar retail op verdiepingen minder in trek is, komen andere functies zoals horeca, creatieve werkplekken of zelfs wonen in beeld. Panden die geschikt zijn voor meerdere huurders of functies en waarvan de verdiepingen goed bereikbaar zijn, behouden hun waarde beter en hebben een lager risico op leegstand.
Naast fysieke en financiële criteria groeit de vraag naar multifunctionele gebieden waar retail wordt aangevuld met horeca, leisure en wonen. Deze mix verhoogt de verblijfsduur en draagt bij aan de vitaliteit van het gebied. Zo ontstaat een investeringsstrategie die niet alleen gericht is op rendement, maar ook op flexibiliteit, toekomstbestendigheid en maatschappelijke relevantie.
FIGUUR 10: Analyse binnenstad Rotterdam - 2025
Bron: Locatus (2025)
Lange Voort, Oegstgeest
Convenience centra blijven stabiele pijlers
De vooruitzichten voor convenience centra blijven gunstig. Consumentenbestedingen zijn stabiel, de totale bevolking groeit en er is een duidelijke verschuiving naar verse, lokale en duurzame producten. Supermarkten investeren fors in energie-efficiëntie en logistieke innovaties, wat hun positie als essentiële dienstverleners en verantwoordelijke huurders verder versterkt. Dit biedt een solide basis voor langdurige huurinkomsten en continuïteit.
Tegelijkertijd raakt niet de supermarkt zelf verzadigd, maar de markt voor supermarkten. De concurrentie blijft groot, waardoor ketens inzetten op schaalvergroting: supermarkten worden groter en bieden een breder assortiment om tegemoet te komen aan de vraag naar gemak en one-stop-shopping. Ondanks deze groei blijven de winstmarges dun, wat ketens dwingt tot efficiëntie en kostenbeheersing. Dit versterkt de noodzaak voor schaalvoordelen en innovatieve concepten, waardoor dominante spelers hun positie verder consolideren.
Deze schaalvergroting is het resultaat van een langdurige marktconsolidatie, gedreven door prijzenoorlogen, schaalvoordelen en de opkomst van online winkelen. Fusies, overnames en formulesamenvoegingen versterken de dominante supermarkten en maken het voor kleinere ketens steeds moeilijker om mee te concurreren. Er zit echter een grens aan deze consolidatie: bij elke voorgenomen fusie is goedkeuring van de Autoriteit Consument en Markt (ACM) vereist. De ACM kan voorwaarden stellen om voldoende concurrentie te waarborgen en kijkt daarbij ook naar geografische spreiding. Deze dynamiek zal de komende jaren naar verwachting aanhouden, waardoor de topketens hun positie verder versterken.
FIGUUR 11: Ontwikkeling vloeroppervlakte versus verkooppunten supermarkten
Bron: Locatus
Convenience-retail: Blijvend belangrijke rol in het retaillandschap
Convenience-retail profiteerde tijdens de pandemie van bovengemiddelde huurgroei, wat een belangrijk diversificatievoordeel voor de sector bood. In de komende jaren zal het segment vooral voordeel halen uit efficiëntie, innovatieve services en de samenwerking tussen fysieke en online kanalen. Beleggers die met visie en discipline investeren in toekomstbestendige locaties, sterke huurders en duurzaamheid als integraal onderdeel van hun strategie, kunnen hun portefeuille versterken en solide rendementen realiseren. Daarmee blijft convenience-retail een stabiele hoeksteen van de Nederlandse vastgoedmarkt, gedragen door maatschappelijke relevantie, economische veerkracht en bewezen prestaties onder uiteenlopende marktomstandigheden.
De interesse van beleggers in supermarkten en wijkcentra zal naar verwachting verder toenemen, mits de prijsniveaus realistisch blijven ten opzichte van de geboden kwaliteit. De ontwikkelingen in het supermarktlandschap leiden waarschijnlijk tot een blijvend risico-averse benadering door institutionele beleggers, met sterke prijsdruk op het topsegment van supermarkten en wijkcentra. De doorgaans lange looptijd van huurcontracten biedt perspectief, maar risico’s rond contractbreuken en einddata moeten scherp in beeld blijven. Duurzaamheidsmaatregelen en nauwe samenwerking tussen supermarkt en belegger zijn cruciaal om kwaliteitsslagen te realiseren.
Zonder gerichte investeringen verliezen buurtwinkelcentra op termijn hun aantrekkingskracht en sociale functie. Daarom zetten marktpartijen steeds vaker in op revitalisatieprogramma’s die zowel het vastgoed als de openbare ruimte verbeteren. Deze upgrades richten zich op functionaliteit, duurzaamheid en beleving, zodat centra relevant blijven en hun rol in de gemeenschap behouden.
Vereisten voor een toekomstbestendig wijkwinkelcentrum
Een goed wijkwinkelcentrum vervult een centrale rol in het dagelijkse leven van de lokale gemeenschap, terwijl het tegelijkertijd bezoekers uit de bredere regio kan aantrekken met de juiste huurdersmix. De omvang en samenstelling van het centrum worden afgestemd op het verzorgingsgebied: grotere gebieden vragen om een uitgebreider aanbod, terwijl kleinere gebieden voldoende hebben aan een compact en overzichtelijk centrum. Op die manier wordt zowel overaanbod als onderbenutting voorkomen, en kan het centrum zijn volledige potentieel benutten.
De aantrekkingskracht van een centrum hangt sterk samen met de mix van winkels en publiekstrekkers. Supermarkten en dagelijkse voorzieningen vormen de kern, terwijl sterke trekkers zoals HEMA, Action of Blokker extra bezoekers aantrekken en de omzetkansen van omliggende winkels vergroten. Ook clustering van winkels binnen dezelfde branche versterkt de aantrekkingskracht en ondersteunt hogere huurprijzen.
Succesvolle wijkwinkelcentra onderscheiden zich door een duidelijke positionering binnen hun verzorgingsgebied. Factoren zoals de aanwezigheid van andere supermarkten, het bestedingspotentieel van de lokale bevolking en trends in uitgavepatronen spelen hierbij een belangrijke rol. Juist door een onderscheidende mix van sterke food-anchors (supermarkten), aanvullende dagwinkels, lokale services en een prettige, veilige verblijfsomgeving met goede parkeervoorzieningen weet een wijkwinkelcentrum een vaste stroom bezoekers te trekken en vast te houden.
Een gedegen risicoanalyse is cruciaal voor het behoud van een gezond en toekomstbestendig centrum. Hierbij wordt onder meer gekeken naar leegstand, spreiding van winkels en het aandeel niet-dagelijkse voorzieningen. Langdurige leegstand, vooral in kleinere units, kan wijzen op structurele problemen, terwijl een uitgebalanceerd aanbod van dagelijkse voorzieningen bijdraagt aan een levendig en functioneel centrum.
Duurzaamheid krijgt daarnaast steeds meer gewicht in de beoordeling. Een goed energielabel en investeringen in verduurzaming verhogen de waarde en aantrekkelijkheid van het centrum. Ze verlagen de exploitatiekosten, verbeteren het imago en zorgen ervoor dat het centrum toekomstbestendig blijft.
Conclusie en rendementsverwachting
Het fundament voor retailvastgoed wordt in 2025 verder versterkt. Hoewel wereldwijde onzekerheden en veranderend consumentengedrag de markt blijven beïnvloeden, wijzen fundamentele verbeteringen - zoals stijgende investeringsvolumes, stabieler wordende huurprijzen en veerkrachtige vraag van huurders - op hernieuwd vertrouwen. Institutionele beleggers tonen opnieuw interesse, vooral in hoogwaardige winkelstraten en goed presterende wijkwinkelcentra, ondersteund door een professionelere en duurzaamheid-gedreven investeringsaanpak. De polarisatie binnen de markt wordt steeds duidelijker: convenience retail en prime comparison retail-locaties presteren sterk, terwijl minder vitale gebieden nog uitdagingen kennen. Flexibiliteit, innovatie en ESG-implementatie worden daarbij steeds belangrijkere factoren voor zowel retailers als beleggers. Ondanks geopolitieke risico’s en onzekerheid over renteontwikkeling, tonen het aanpassingsvermogen van de markt en de strategische herpositionering van retailvastgoed dat deze beleggingscategorie een kansrijke toekomst heeft. Beleggers kunnen in beide segmenten rekenen op stabiele en gediversifieerde rendementen. Comparison retail profiteert van selectieve huurgroei op de meest veerkrachtige winkelstraatlocaties, wat resulteert in een evenwichtige mix van huuropbrengsten en waardegroei, met een verwacht totaalrendement van circa 5,5 procent in de komende jaren.
Convenience retail biedt langdurige inkomstenzekerheid dankzij de essentiële functies en de sterke, lokaal verankerde huurders. Het totaalrendement — naar verwachting rond de 6,5 procent — wordt daarbij vooral gedragen door een hoog direct rendement en een stabiele waardeontwikkeling. Deze segmenten vullen elkaar goed aan binnen een vastgoedportefeuille: comparison retail biedt opwaarts potentieel door waardecreatie op primaire locaties, terwijl convenience retail zorgt voor betrouwbare kasstromen en een relatief hoog direct rendement. Het meer cyclische karakter van comparison retail en de stabiliteit van convenience retail maken beide categorieën duidelijk complementair binnen vastgoedportefeuilles. Concluderend stabiliseert de Nederlandse retailmarkt rond sterke dagelijkse centra en toekomstbestendige binnenstedelijke locaties. Tegelijkertijd neemt de polarisatie toe, waardoor zorgvuldige selectie van locaties en assets cruciaal blijft. Voor beleggers die investeren in goed gepositioneerde panden, met aandacht voor duurzaamheid en een doelgerichte huurdersmix, blijven de vooruitzichten aantrekkelijk, met een solide basis voor stabiele resultaten én gericht groeipotentieel in de komende jaren.
Beursplein, Rotterdam
Deel deze pagina