ZORGVASTGOED
Een herstart voor nieuwe investeringen
Het potentieel van zorgvastgoedbeleggingen is het afgelopen jaar onvoldoende benut. De uitdaging om aan de huidige en toekomstige zorgbehoefte te voldoen, wordt steeds groter. Vergrijzing, verouderd zorgvastgoed, personeelstekorten en inefficiënties in de zorg creëren een dringende behoefte aan passende vastgoedoplossingen. De politieke en maatschappelijke druk voor een verbeterd zorglandschap neemt toe en investeerders staan te popelen om het aandeel zorgvastgoed in hun beleggingsportefeuilles te vergroten. Toch stonden niet alle seinen de afgelopen jaren op groen.
Verschillende factoren verklaren het achterblijvende investeringsvolume. De sterk gestegen rentes en economische onzekerheden hebben geleid tot algemene terughoudendheid bij beleggers, mede omdat vastgoed al een groot aandeel in de beleggingsportefeuilles had. Bovendien waren de investeringscondities de afgelopen jaren uitdagend door de hoge bouwkosten. Beleidsmatig zijn er vaak obstakels die snelle vooruitgang in de weg staan. De bereidheid is er, maar politieke en bestuurlijke processen verlopen traag, zeker in de zorgsector.
Toch zijn we optimistisch over 2025 en de jaren daarna. Zorgvastgoed staat meer dan ooit op de politieke agenda en er is toenemende aandacht voor de realisatie van nieuwe zorgvoorzieningen. Vraag- en aanbodprijzen komen steeds meer in balans, terwijl de interesse van beleggers in duurzaam en impactvol vastgoed blijft groeien. In deze Outlook delen we onze visie op de belangrijkste trends en ontwikkelingen die de toekomst van het investeringsklimaat voor zorgvastgoed bepalen. We gaan daarbij dieper in op de ondersteunende en preventieve rol die zorgvastgoed kan spelen bij maatschappelijke uitdagingen van de groeiende zorgvraag. En natuurlijk op onze visie waarom het voor beleggers interessant is om te investeren in deze sector.
Klaasje Zevenster, Amstelveen
Vastgoedoplossingen voor de arbeidsmarktproblematiek
Een van de belangrijkste thema’s die in de zorg spelen is de krapte op de arbeidsmarkt. In 2024 stonden er bijna 50.000 vacatures open in de branche Zorg en Welzijn (zie figuur 1). In vier jaar tijd is het aantal vacatures in de zorg verdubbeld. Voor het overgrote deel betreft het vacatures in de branche verpleging, verzorging & thuiszorg (VVT) zoals (gespecialiseerde) verpleegkundigen en verzorgenden. Deze tekorten zijn feitelijk in elke regio van Nederland terug te vinden. In sommige lokale gevallen is het tekort zo hoog dat zorginstellingen afdelingen in hun zorgvastgoed gesloten moeten houden. Dit is een schrijnende constatering gezien de wachtlijsten die er zijn voor intramuraal verblijf.
Tegelijkertijd brengt dit een financieel risico met zich mee voor zorginstellingen omdat bepaalde kosten, zoals huisvestingskosten, gewoon doorlopen terwijl dekkende vergoedingen ontbreken. De prognoses voor het aantal benodigde zorgmedewerkers en de waarschijnlijke invulling daarvan, duiden op nog veel grotere tekorten, tot 250.000 zorgmedewerkers over 10 jaar (zie figuur 2).
FIGUUR 1: Openstaande vacatures per vakgebied
Bron: UWV | Werk.nl (2024), bewerking door Achmea Real Estate
FIGUUR 2: Vraag en aanbod zorgmedewerkers
Bron: Prognosemodel Zorg en Welzijn (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Zorgvastgoed speelt een rol in het beïnvloeden van de arbeidsmarkttekorten binnen de zorgsector. Hoewel het geen directe oplossing biedt om meer mensen te interesseren voor zorgopleidingen of om de organisatie van zorgprocessen te veranderen, zijn er diverse mogelijkheden waarmee zorgvastgoed indirect kan bijdragen aan een aantrekkelijker werkklimaat en efficiëntere werkprocessen. Juist om die reden is het essentieel om zorgvastgoed volop te ontwikkelen en te optimaliseren.
Meer efficiëntie. Geclusterde levensloopbestendig wonen kunnen helpen bij het efficiënter maken van zorgverlening. Dit komt doordat meerdere zorgbehoevenden in nabijheid van elkaar wonen, wat de logistiek van zorgverlening vergemakkelijkt. Voor zorgpersoneel betekent dit minder tijdsdruk, kortere reistijden en mogelijk minder werkdruk, omdat verschillende zorgvormen gecombineerd kunnen worden.
Beter voorkomen dan genezen. Preventie speelt daarnaast een cruciale rol in het verminderen van de zorgvraag op lange termijn. Door de inzet van geclusterde levensloopbestendige woningen kunnen zorgbehoevenden langer zelfstandig blijven wonen, wat eenzaamheid en zware en langdurige zorg voorkomt. Dit verlicht de druk op het zorgpersoneel aanzienlijk, omdat vroegtijdige interventies, toegankelijke woonoplossingen en mantelzorg voorkomen dat mensen sneller intensieve zorg nodig hebben.
Meer technologische mogelijkheden. Technologische innovaties binnen modern zorgvastgoed kunnen professionals ondersteunen door de werklast te verlichten. Modern vastgoed biedt meer flexibiliteit voor het toepassen van technologie die het werk van zorgmedewerkers efficiënter maakt. Dit geldt vooral voor aanpassingen zoals aangepaste badkamers en het integreren van hulpmiddelen die het zorgproces vergemakkelijken.
Meer werkplezier. Aantrekkelijke werkplekken in modern zorgvastgoed kunnen bijdragen aan het verhogen van het werkplezier en de autonomie van zorgmedewerkers. Nieuwbouw van zorgvastgoed dat gericht is op het verbeteren van de werkomgeving kan helpen om het werken in de zorg aantrekkelijker te maken en het behoud van personeel te verbeteren.
Campagne, Maastricht
Mismatch aan (zorg)geschikte woningen
Er zijn niet alleen tekorten op de arbeidsmarkt, maar ook op de woningmarkt is de vraag aanzienlijk groter dan het aanbod. Het is dan ook geen verrassing dat de woonopgave al lange tijd hoog op de Nederlandse agenda staat. Naar schatting zijn er tot 2040 bijna 1 miljoen extra woningen nodig in vergelijking met 2023 (bron: ABF Research). Hoewel de kwantitatieve behoefte vaak wordt benoemd, blijft de kwalitatieve kant van de vraag onderbelicht. Het gaat niet alleen om de verhouding tussen koop- en huurwoningen of prijscategorieën zoals betaalbaar, middensegment of duur, maar vooral om het type woning. Dit speelt met name bij de woonbehoefte van senioren met een beginnende of gevorderde zorgvraag.
Hoewel het beleid om mensen zo lang mogelijk thuis te laten wonen aansluit bij de wensen van veel zorgbehoevenden, komt er voor sommigen onvermijdelijk een moment waarop de zorg te intensief wordt om thuis te blijven ontvangen. Op dat punt is een verhuizing naar een intramurale of extramurale woonvorm met 24-uurs zorg noodzakelijk. In dunbevolkte gebieden, zoals Zeeland, ontstaan er zelfs al problemen bij een beginnende zorgvraag. Hier kan thuiszorg vaak niet meer gegarandeerd worden, wat zorgbehoevenden dwingt om te verhuizen naar door zorginstellingen toegewezen woonzorggebieden of zorggeschikte woongebouwen. Het knelpunt is echter dat er vaak onvoldoende geschikte woonruimte beschikbaar is voor mensen met een zorgindicatie, zoals ZZP3 en ZZP4.
Deze realiteit, in combinatie met de verwachting dat dergelijke situaties in de toekomst vaker en op meer plaatsen zullen voorkomen, benadrukt de dringende noodzaak voor meer zorggeschikte en levensloopbestendige woningen.
Van de 1 miljoen extra benodigde woningen moeten er tegen 2040 ongeveer 450.000 geschikt zijn voor ouderen of mensen met een zorgbehoefte. Dit omvat nultredenwoningen, aangepaste ouderenwoningen en geclusterde woonvormen. Ongeveer 170.000 van deze woningen moeten beschikbaar komen als huurwoningen, waarvan bijna 100.000 in het midden- en hogere huursegment, specifiek geschikt voor zorgbehoevenden (bron: ABF Research).
De aantallen benodigde woningen en zorgwoningen zijn haast onvoorstelbaar groot. Met alle goede bedoelingen in de sector om de ideale zorggeschikte woningconcepten te realiseren, lopen we het risico om te 'over te willen presteren'. De stapeling van eisen en wensen is vaak zo hoog dat zowel de kosten als de haalbaarheid onder druk komen te staan. Het is daarom de moeite waard om te onderzoeken of het soms eenvoudiger kan, vooral in het betaalbare segment. Door de wensen en eisen te versoepelen, kunnen we als sector woningen realiseren die nog steeds aanzienlijk beter en zorggeschikter zijn dan het merendeel van de bestaande woningvoorraad.
Deze uitdaging is niet alleen omvangrijk, maar ook van groot belang. Het biedt institutionele beleggers een unieke kans om solide langetermijninvesteringen te doen én een waardevolle maatschappelijke bijdrage te leveren aan de zorgvoorziening voor ouderen.
24-uurs zorg nog intensiever en grootschaliger
Waar de focus bij lichte zorgvragen vooral ligt op zorggeschikte thuissituaties, is het intramurale domein steeds meer bestemd voor de zwaarste zorgindicaties. Dit stelt hoge eisen aan zorginstellingen, zowel wat betreft de zorgverlening als de financiering daarvan. Daarnaast heeft dit ook gevolgen voor de huisvestingsvereisten. We verwachten dat meer grootschalige huisvesting nodig zal zijn om kostenefficiënt te kunnen opereren (zie voorbeeld ‘De Slinge in Assen’). Beleidsmatig is de groei van het intramurale segment beperkt tot enkele duizenden plekken, met een maximum van 135.000 verpleeghuisplekken. Echter, veel van de bestaande voorraad is technisch verouderd en niet ‘Paris proof’. De grote uitdaging voor het komende decennium is om dit verouderde intramurale zorgvastgoed toekomstbestendig te maken, zowel op het gebied van energie-efficiëntie als functionaliteit.
De vraag naar woningen waarin zwaardere zorg verleend kan worden is helaas veel groter dan de beleidsmatig vastgestelde limiet van 135.000 verpleeghuisplekken. Tot 2040 groeit de behoefte aan intramurale plekken met ruim 100.000 extra plekken (zie figuur 3). Daarnaast zal er in 2040 nog een aanzienlijke groep van 60.000 tot 70.000 mensen zijn met een VPT/MPT-indicatie die ook zorggeschikte woonruimte nodig heeft. Het is dan ook aannemelijk dat de totale behoefte aan verpleeghuisplekken minimaal het dubbele is van het huidige aanbod aan intramurale zorgplekken.
FIGUUR 3: Ontwikkeling totale intramurale vraag (ZIN + intramurale VPT/MPT)
Bron: ABF Research (Fortuna 2023), bewerking door Achmea Real Estate
Renoveren en schaalvergroting: casus De Slinge
Op dit moment wordt in Assen het intramurale zorggebouw De Slinge gerealiseerd, bestaande uit 176 zorgwoningen en diverse voorzieningen zoals een restaurant, fysiotherapie en ruime gezamenlijke ruimtes. Het project betreft een sloop-nieuwbouwopgave op de locatie van een bestaand gebouw, waarbij ook een andere locatie van huurder Interzorg wordt geïntegreerd. Hierdoor kan Interzorg haar zorgverlening optimaliseren en de woningen aanpassen aan de huidige normen en eisen die noodzakelijk zijn voor het verlenen van kwalitatieve zorg.
De Slinge wordt door Interzorg gehuurd van Achmea Real Estate.
De Slinge, Assen
Een lagere risico-opslag voor zorgvastgoed
Zorgvastgoed staat inmiddels al enkele jaren prominent op de radar van veel institutionele beleggers, dankzij het enorme marktpotentieel. Het heeft de status van nichemarkt achter zich gelaten, en dat is niet verwonderlijk gezien de aantrekkelijke beleggingskarakteristieken van deze assetclass. De risico-perceptie weerspiegelt zich in de hoogte van het bruto aanvangsrendement. Sinds de registratie van aanvangsrendementen voor zorgvastgoed in 2016 is te zien dat deze rendementen bij zorgvastgoed sterker zijn gedaald dan bij andere assetclasses, zoals woningen (zie figuur 4). Dit wijst erop dat de ingeschatte risico’s voor zorgvastgoed sinds 2016 geleidelijk kleiner zijn geworden in de ogen van investeerders. In de afgelopen vier jaar is de verdere daling gestopt, en blijft er een relatief constante spreiding van ongeveer 1,0% op het aanvangsrendement (zie figuur 5).
Het is een terechte vraag of het huidige niveau van de risico-opslag blijvend is of slechts tijdelijk. Er zijn sterke argumenten die erop wijzen dat de risico-opslag in de komende jaren verder kan afnemen. Zorgvastgoed heeft namelijk het voordeel van langlopende huurcontracten, die zorgen voor stabiliteit en zekerheid in de huurstromen. Hierdoor blijven leegstandsniveaus zeer laag en is het exploitatierisico beperkt, mede dankzij de ondersteuning van zorgkantoren en de NZa. Bovendien is de zorgsector vrijwel ongevoelig voor marktvolatiliteit en economische schommelingen. Vanuit deze stabiliteit en zekerheid, gecombineerd met het gunstige risicoprofiel, zou een lagere risico-opslag dan de huidige 1% theoretisch gerechtvaardigd zijn.
Dit biedt investeringsperspectief voor zorgvastgoed, omdat het zorgvastgoed aantrekkelijker wordt ten opzichte van andere assetclasses. Bovendien verbetert een lagere risico-opslag de haalbaarheid van nieuwe projecten door hogere prijzen te rechtvaardigen. Hoewel dit leidt tot een lager looptijdrendement, sluit dit goed aan bij het risicovrije karakter van zorgvastgoed. Dit zal echter wel invloed hebben op het langetermijnrendement van deze beleggingen. Tegelijkertijd neemt de waarde van bestaande zorgvastgoedbeleggingen toe.
FIGUUR 4: Rendementsverandering top aanvangsrendementen
Bron: Cushman & Wakefield (2024), bewerking door Achmea Real Estate
FIGUUR 5: Spreiding Bruto Aanvangsrendement: Zorgvastgoed vs. Wonen
Bron: Cushman & Wakefield (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Zorgpark Scharn, Maastricht
Huisartsen als onmisbare schakel
Zorgvastgoed omvat meer dan alleen verschillende typen zorgwoningen; het heeft een duidelijke verbinding met eerstelijnszorg en het bevorderen van langer zelfstandig thuis wonen. Versterking van de eerstelijnszorg is essentieel om de zorg betaalbaar en toegankelijk te houden, zoals ook onderstreept in het Integraal Zorgakkoord. De zorgsector staat onder toenemende druk door dubbele vergrijzing, krimpende sociale netwerken en personeelstekorten, wat leidt tot stijgende zorgkosten en een groeiende behoefte aan zorgvoorzieningen. Zorgvastgoed speelt hierin een cruciale rol door geschikte huisvesting voor curatieve zorg te bieden, waarmee zorg dichter bij huis wordt gebracht en zelfstandig thuis wonen wordt gestimuleerd. De huisarts vervult hierin een sleutelrol als poortwachter binnen de eerstelijnszorg, om onnodige doorstroom naar duurdere tweedelijnszorg te voorkomen. Een belangrijk knelpunt is echter het tekort aan huisartsen, wat een belemmering vormt voor de noodzakelijke ontwikkeling van extramurale zorgwoningen waar mensen met VPT-gefinancierde zorg verblijven. Bewoners moeten zich kunnen inschrijven of zorg ontvangen, maar dat is momenteel niet altijd mogelijk.
Om de zorg toegankelijk en betaalbaar te houden, is een efficiëntere organisatie van het zorgsysteem noodzakelijk, waarbij gezondheidscentra een cruciale rol spelen. Innovatie, digitalisering en e-health bieden belangrijke mogelijkheden om zowel de kwaliteit als de efficiëntie van de zorg te verbeteren (zie voorbeeld ‘Stadspoli Maastricht’). Het faillissement van de commerciële huisartsenketen Co-Med laat echter zien dat de uitvoering van dergelijke initiatieven nog aanzienlijke verbeteringen vereist. Beleggers kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan de ontwikkeling van moderne gezondheidscentra door te investeren en hun expertise in te zetten voor het beheer en de integratie met woningen, zorgwoningen en commerciële functies.
Stadspoli in Maastricht als voorbeeld voor verbetering zorginfrastructuur
De twee Stadspoli's in Maastricht zijn een goed voorbeeld van het bieden van de juiste zorg op de juiste plaats. Ze fungeren als anderhalvelijns gezondheidscentra, waar een tussenvorm van zorg wordt aangeboden tussen het ziekenhuis en de huisarts. Hierbij blijft de huisarts de hoofdbehandelaar van de patiënt. In de Stadspoli voert een medisch specialist uit het ziekenhuis consultaties of spreekuren uit op verwijzing van de huisarts. De specialist adviseert de huisarts vervolgens over de te nemen vervolgstappen. Voor de patiënt betekent dit laagdrempelige zorg, aangezien een bezoek aan het ziekenhuis vaak niet meer nodig is. In de meeste gevallen hoeft de patiënt bovendien niet doorverwezen te worden naar de tweedelijnszorg, wat de zorgkosten verlaagt en de druk op de ziekenhuizen vermindert.
De Stadspoli is een initiatief van ‘Zorg In Ontwikkeling’ (ZIO), samen met het Maastrichts UMC+. ZIO huurt de stadspoli’s van Achmea Real Estate.
Beleggingsvisie
Zorgvastgoed is een aantrekkelijke beleggingsoptie voor institutionele investeerders vanwege het lage risico, het stabiele rendement en de positieve vooruitzichten. Het biedt daarnaast mogelijkheden om impactdoelstellingen te realiseren, met name door de nadruk op duurzaamheid en sociale impact die de vergrijzing met zich meebrengt. Huurinkomsten zijn doorgaans stabiel en weinig gevoelig voor economische schommelingen, terwijl het leegstandsrisico relatief laag blijft. Het overheidsbeleid, dat inzet op langer zelfstandig wonen en de decentralisatie van eerstelijnszorg, draagt bij aan deze stabiliteit. Bovendien is zorgvastgoed minder gevoelig voor waardeschommelingen dan woningen, wat zorgt voor een meer consistente waardegroei en betere diversificatie binnen een vastgoedportefeuille.
Makroon, Amsterdam
Combineren van verschillende types zorgvastgoed
Voor beleggers kan het zeer aantrekkelijk zijn om verschillende zorgsegmenten te combineren binnen een beleggingsportefeuille, omdat dit zorgt voor extra risicospreiding, een stabieler rendement en een grotere impact.
Levensloopbestendige woningen vertonen qua rendement sterke overeenkomsten met reguliere woningen, waarbij het rendement vooral wordt gedreven door waardeontwikkeling. Dit kan resulteren in hoge rendementen bij stijgende woningprijzen, maar brengt ook risico's met zich mee, zoals waardedalingen, hogere mutatiegraden en beleidswijzigingen. Intramuraal en particulier zorgvastgoed, waar exploitanten de hoofdhuurders zijn, heeft een veel stabielere waardeontwikkeling. Omdat uitponden hier geen rol speelt, ligt de focus vooral op exploitatie, en het directe rendement is hoger dan bij reguliere woningen. Bij curatief zorgvastgoed, zoals gezondheidscentra en klinieken, zijn de directe rendementen aanzienlijk hoger, hoewel dit gepaard gaat met hogere exploitatiekosten en risico's. Met de juiste objectkeuze kunnen echter zeer aantrekkelijke looptijdrendementen worden behaald, wat een positieve invloed heeft op de totale beleggingsportefeuille.
De combinatie van verschillende zorgsegmenten versterkt de integraliteit en daarmee de kwaliteit van zorg. Het is een voordeel wanneer mensen zo lang mogelijk thuis kunnen wonen in levensloopbestendige woningen en, zodra de zorgvraag toeneemt, kunnen terugvallen op nabijgelegen zorgfaciliteiten. Dit geldt zowel voor eerstelijnszorg als voor langdurige zorg (Wlz). De mogelijke impact op de zorgsector wordt voor beleggers daardoor nog groter.
Achmea Real Estate is van mening dat een combinatie van verschillende typen zorgvastgoed met uiteenlopende rendementskarakteristieken op de lange termijn een waardevolle toevoeging is aan een institutionele beleggingsportefeuille.
Zorgvastgoed: een liquide assetclass
Een belangrijk argument voor institutionele beleggers om zorgvastgoed te overwegen, is dat het een relatief liquide vastgoedsegment betreft. In onze ‘Outlook van de Beleggingsmarkt’ gaan we dieper in op de nieuwe Wet toekomst pensioenen en de gevolgen voor vastgoedbeleggingen. Een van de belangrijkste gevolgen is dat liquiditeit een grote pré wordt. Vastgoed dat courant is in functie, prijs en risicoprofiel kan immers sneller worden verkocht dan minder courant vastgoed.
Zorgvastgoed wordt als relatief liquide beschouwd door de stabiele vraag, gedreven door de vergrijzing en de voortdurende behoefte aan zorgfaciliteiten. Langlopende huurcontracten met betrouwbare huurders zorgen voor voorspelbare inkomstenstromen, wat het segment aantrekkelijk maakt voor beleggers. Daarnaast sluit zorgvastgoed naadloos aan bij ESG-doelstellingen, wat de interesse van institutionele investeerders vergroot. Omdat zorgvastgoed minder gevoelig is voor economische schommelingen, blijft het beter verhandelbaar onder verschillende marktomstandigheden. De toenemende interesse van beleggers versterkt de marktactiviteit en daarmee de liquiditeit van dit segment
Dagelijks Leven, Schoonhoven
De Flair, Gilze
Timing en beschikbaarheid
Veel van de voorwaarden om investeringen in zorgvastgoed te versnellen zijn al aanwezig. Er is duidelijke vraag vanuit gebruikers en investeerders, en er is zowel maatschappelijke als politieke wil om in zorgvastgoed te investeren. Het aanbod blijft echter achter, met name door de beperkte nieuwbouw, wat een bekend knelpunt is. Dit beperkt het beschikbare aanbod voor institutionele beleggers, vooral in het woonsegment en specifiek voor intramuraal zorgvastgoed. Vanwege restricties op uitbreiding van de capaciteit liggen de meeste kansen op het gebied van verduurzaming en herontwikkeling, maar dit zijn vaak langlopende en complexe processen.
Bij particuliere woonzorglocaties en levensloopbestendige woningen zijn er betere mogelijkheden voor snelle nieuwbouwinvesteringen. In deze segmenten bestaan bovendien kansen om bestaand zorgvastgoed over te nemen. Op de korte termijn bieden deze segmenten daarom de beste investeringsmogelijkheden. Voor curatief zorgvastgoed, zoals gezondheidscentra en klinieken, liggen de kansen vooral in de verwerving van bestaande complexen.
Beprijzing en ligging
In 2022 kwam een einde aan de jarenlange daling van de aanvangsrendementen, die vervolgens snel stegen met meer dan 100 basispunten. In onze ‘Outlook van Beleggingsmarkt’ bespreken we de verwachtingen voor de beleggingsmarkt. Voor zorgvastgoed is medio 2024 een stabilisatie in de aanvangsrendementen zichtbaar, en voor de beste proposities wordt alweer optimistisch vooruitgekeken. In de paragraaf over de risico-opslag van zorgvastgoed geven we aan dat scherpe rendementen logisch zijn voor zowel intramuraal als particulier woonzorgvastgoed. Dit geldt ook voor duurzame en levensloopbestendige woningen in het zeer betaalbare segment.
Hoe sterker het zorgkarakter van de woningen, hoe minder relevant de geografische ligging wordt voor waardering en beprijzing. In onze visie is het onderscheid tussen kansenkaartregio’s kleiner geworden dan voorheen. Tot en met kansenkaartregio 6 zien we voldoende kansen op basis van marktvraag. In regio 5 en 6 is het echter extra belangrijk om extra aandacht te besteden aan de lokale marktomstandigheden. Voor levensloopbestendige woningen in de vrije sector ligt de focus bij voorkeur op gemeenten in kansenkaartregio 1 tot en met 4.
FIGUUR 6: Kansenkaarten levensloopbestendige woningen en intramuraal en particuliere woonzorg
Bron: Achmea Real Estate
Deel deze pagina