ZORG
Ruimte voor gezonde groei
Zorgvastgoed staat de komende jaren onder invloed van meerdere megatrends die elkaar versterken. Binnen de Megatrend Demografie & Welzijn zorgt de vergrijzing en de groei van het aantal 75-plussers voor een structureel grotere vraag naar passende woon- en zorgoplossingen. Tegelijkertijd nemen de personeelstekorten toe en lopen de zorgkosten verder op, waardoor het systeem steeds meer onder druk komt te staan. Daar bovenop komt de verduurzamingsopgave die belangrijk is binnen de Megatrend Klimaat & Energie. Een groot deel van de zorgvastgoedvoorraad is verouderd en moet worden aangepast aan strengere eisen op het gebied van energie, comfort en toekomstbestendigheid. De Megatrend Technologie & Kunstmatige Intelligentie zorgt voor versnelling van het gebruik van nieuwe technologie en digitalisering en veranderen de manier waarop zorg wordt geleverd. Hybride vormen, met meer zorg aan huis en digitale ondersteuning, vragen om andere typen gebouwen en voorzieningen. De waardering voor zorgvastgoed blijft groeien omdat het een positieve maatschappelijke impact koppelt aan een stabiele exploitatie en een duurzaam rendement. Daarmee springt het er positief uit in een selectiever wordende kapitaalmarkt.
In deze Outlook delen we onze visie op de belangrijkste trends en ontwikkelingen die de toekomst van het investeringsklimaat voor zorgvastgoed bepalen. We laten zien hoe demografie, arbeidsmarkt en beleid de vraag naar zorglocaties beïnvloeden, welke verschuivingen zichtbaar zijn tussen intramurale en extramurale segmenten, en welke rol preventie en eerstelijnszorg daarin spelen. Daarnaast gaan we in op de financiële en beleggingsdynamiek en tenslotte onze beleggingsvisie op zorgvastgoed.
Wonen, zorg en diensten in De Makroon, Amsterdam
Marktdynamiek
De teller van vergrijzing tikt door
De demografische druk op wonen en zorg blijft toenemen. Van ruim 18 miljoen inwoners nu, bereikt Nederland rond 2037 de grens van 19 miljoen inwoners en in 2060 is naar verwachting de grens van twintig miljoen inwoners gepasseerd. Het aandeel ouderen stijgt snel binnen de bevolkingsopbouw. De groep 70-plussers stijgt van 14,9% nu tot ruim 19% in 2040 (zie figuur 1). Dat is een stijging van bijna 1.000.000 (Bron: CBS).
Inmiddels is 40% van alle huishoudens eenpersoonshuishouden, waarvan ruim een kwart 70 jaar of ouder is. Met name in de groep vanaf 80 jaar is het aandeel alleenstaanden groot (bron: CBS). Daarmee groeit niet alleen de vraag naar geschikte woningen, maar ook de druk op zorg en ondersteuning in de directe omgeving.
FIGUUR 1: Vergrijzing: groei van het aantal 70-plussers
Bron: CBS (2025), bewerking door Achmea Real Estate
Mantelzorg: het onzichtbare fundament
Een belangrijk deel van die ondersteuning komt van mantelzorgers. Dit is het onzichtbare fundament onder het zorgstelsel. Volgens MantelzorgNL verlenen zo’n vijf miljoen Nederlanders mantelzorg, waarvan circa 830.000 dat intensief doen. De gemiddelde inzet stijgt tot ruim dertien uur per week en bijna één op de tien mantelzorgers voelt zich overbelast. Het grootste deel bevindt zich in de leeftijdsgroep 55 tot 65 jaar, die vaak tegelijk werkt en zorgt voor (schoon)ouders. De huidige groep mantelzorgers zal op termijn zelf hulp zorg nodig hebben en de opvolgers staan niet in grote getale klaar. In de toekomst zal daarom ook meer de steun buiten de familiaire kring gevonden moeten worden waarbij buurtgenoten steeds belangrijker worden (‘naboarschap’).
Het is dus niet alleen noodzaak, maar het biedt ook kansen om zorgzame woonconcepten te realiseren zoals hofjes, meergeneratiewoningen en geclusterde woningen waar zorg zo lang mogelijk thuis verleend kan worden. En dat is nodig want de formele zorg staat ook onder druk.
Mantelzorg bevordert langer thuiswonen
Meer zorg met minder arbeid als uitdaging
De grootste rem op uitbreiding van de zorgcapaciteit is het tekort aan beschikbaar zorgpersoneel. Voor zorginstellingen geldt dat er zonder personeel geen cliënten behandeld kunnen worden, en dat er zonder cliënten geen inkomsten zijn. De vaste lasten zoals huisvesting blijven namelijk grotendeels doorlopen. Vooral in de ouderenzorg zijn de personeelstekorten structureel.
De ontwikkeling van het zorggebruik in verschillende zorgdisciplines is groot. Volgens de meest recente prognoses van het Arbeidsmarktprogramma Zorg en Welzijn (AZW, 2024) loopt het tekort aan zorgmedewerkers verder op naar 200.000 in 2031, met een mogelijke piek van 300.000 in de periode na 2034 als de instroom van extra zorgmedewerkers niet versnelt (zie figuur 2). Die groei blijft echter uit, mede door vergrijzing binnen het personeelsbestand zelf en de aanhoudende uitstroom naar andere sectoren. Hoewel de druk overal hoog is, zijn er verschillen tussen regio’s. In stedelijke gebieden concentreert de zorgvraag zich, maar is het arbeidsaanbod krap. In perifere regio’s is personeel iets minder schaars, maar zijn ook reistijden en schaalgrootte beperkende factoren.
De druk groeit dus om met minder arbeid meer zorg te leveren. Technologie, digitalisering en meer efficiënte huisvestingsconcepten worden daarmee onmisbare pijlers onder het toekomstige zorgvastgoed. Complexen die zorgprocessen efficiënt faciliteren met korte looplijnen voor het personeel, gezamenlijke voorzieningen en ruimte voor digitale ondersteuning, hebben daarmee een structureel voordeel. In de curatieve zorg gaat het dan met name om het faciliteren van digitale triage en thuismonitoring.
FIGUUR 2: Ontwikkeling Zorggebruik (% t.o.v. 2023) en arbeidsmarkttekorten in de zorg (abs.)
Bron: Vektis, CAK, CBS, AZW Statline, bewerking ABF Research
Financiële panelen in beweging
Na jaren van krappe marges liet de ouderenzorg in 2024 opvallend sterke resultaten zien. Volgens BDO en EY steeg de gemiddelde winstgevendheid tot circa 3 à 3,5%, mede doordat eerder aangekondigde tariefkortingen werden uitgesteld. Ook solvabiliteit en liquiditeit verbeterden, al bleef de investeringsruimte beperkt.
De operationele marges ogen gezond, maar met een EBITDA-marge van circa 7% blijft de structurele ruimte te klein om vernieuwing en verduurzaming op eigen kracht te financieren (WfZ, 2025; Finance Ideas, 2025). Tegelijk blijft er een financiële schaduw boven de sector hangen. De komende jaren wordt nog steeds door de overheid bezuinigd op de zorguitgaven, vooral via lagere tarieven en efficiëntiedoelen uit het Hoofdlijnenakkoord. De overheid wil zo de groei van de kosten afremmen. De financiële ruimte om te investeren blijft daardoor kwetsbaar, juist terwijl de noodzaak toeneemt.
Een hogere normatieve huisvestingscomponent
Positief is dat de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) per 1 januari 2026 wordt verruimd. Hierdoor kunnen bestaande huisvestingslasten beter worden gedekt en ontstaat meer ruimte om te investeren in geschikte gebouwen voor de toekomst. Ondanks de eerder beschreven financiële schaduw verwachten we dat een hoger NHC-budget de businesscases voor nieuwbouw, vervanging en verduurzaming weer sluitend maken, vooral binnen de intramurale zorg. Dat betekent dat uiteindelijk meer zorgprojecten gerealiseerd kunnen worden.
Intramurale zorg in Campagne, Maastricht
Projecten komen moeizaam van de grond
Hoewel de verbeterde financiële resultaten en beleidsprikkels tijdelijk lucht geven, blijft het realiseren van nieuwe zorgvastgoedprojecten complex en tijdrovend. De stapeling van eisen rond duurzaamheid, betaalbaarheid en kwaliteit zorgt ervoor dat ontwikkeltrajecten steeds langer duren. Bouwkosten en financieringslasten liggen structureel hoger dan enkele jaren geleden, terwijl de opbrengstzijde wordt begrensd door gereguleerde tarieven en gemaximaliseerde huurinkomsten.
Ook de gemeentelijke programmering vormt een remmende factor. Zorgwoningen worden nog te weinig opgenomen in gebiedsontwikkelingen, waardoor projecten blijven steken in de planfase. Bovendien laat onderzoek van CBRE zien dat het huidige woningbouwbeleid, dat sterk inzet op betaalbare woningen, niet altijd aansluit bij de daadwerkelijke woonwensen van senioren. Voor veel senioren geldt dat zij steeds vaker vermogend zijn en zoeken naar ruime appartementen en daar ook voor willen betalen. Hierdoor ontstaan mismatches tussen vraag en aanbod.
Daarnaast blijft de bouwcapaciteit beperkt en verlopen vergunningstrajecten traag, ondanks landelijke doelstellingen om procedures te versnellen. De markt vraagt om meer pragmatisme. Dat betekent heldere prioritering van locaties, realistische duurzaamheidsdoelen en flexibiliteit om bestaande gebouwen sneller te transformeren. Vereenvoudiging van de regelgeving is dé sleutel voor noodzakelijke versnelling. Alleen zo kan de noodzakelijke vernieuwing van de zorgvastgoedvoorraad tijdig plaatsvinden.
“De stapeling van eisen zorgt ervoor dat ontwikkeltrajecten steeds langer duren.”
Woonzorgcentrum in aanbouw: Maestro, Den Haag
Veranderingen in de Wlz-zorg
Binnen de Wlz-zorg is er een verschuiving van naar steeds zwaardere zorgdoelgroepen. De grens voor intramurale opname ligt hoger dan voorheen, waardoor vooral ouderen met complexe en intensieve zorgvragen nog in aanmerking komen voor een plek in het verpleeghuis. Dat leidt tot een verdere verzwaring van de zorgvraag, met hogere personele druk en strengere eisen aan het vastgoed.
Binnen de huisvesting van de langdurige zorg tekent zich ook een duidelijke differentiatie af. Aan de ene kant ontstaat een grootschaliger intramurale infrastructuur, gericht op hoogcomplexe zorg en / of de doelgroep met minder financiële armslag. Aan de andere kant groeit het particuliere en extramurale woonzorgsegment, waarin bewoners zelfstandiger wonen en zorg ontvangen via een Volledig Pakket Thuis (VPT). De huur en overige woonkosten zijn hier voor eigen rekening, maar blijven aantrekkelijk doordat de eigen bijdrage lager ligt dan in een intramurale setting. Het vergoot de keuzevrijheid voor de bewoners.
Structurele Wlz-vraag blijft toenemen
Ondanks recente signalen van afnemende wachtlijsten en lokale leegstand blijft de structurele vraag naar Wlz-plekken toenemen. Volgens cijfers van ABF Research stijgt het aantal cliënten met een Wlz-indicatie tot 2040 met bijna 100.000 (zie figuur 3). De recente daling in bezetting is dan ook grotendeels tijdelijk. Die hangt vooral samen met het aanhoudende personeelstekort, waardoor beschikbare bedden niet benut kunnen worden, en met verouderde gebouwen die niet langer aansluiten op de wensen van bewoners. Daarnaast kiezen steeds meer ouderen voor zorg aan huis via het VPT. Op middellange en lange termijn zorgt de combinatie van vergrijzing en een stijgende levensverwachting echter voor een blijvend grote behoefte aan passende intramurale én extramurale zorgwoningen.
FIGUUR 3: Behoefte aan Wlz-plekken (intramuraal en extramuraal)
Bron: ABF Research (Fortuna 2024), bewerking door Achmea Real Estate
Groei van het VPT-segment
Een opvallende trend is de verdere groei van het VPT-segment. Waar de zorginstelling nu vaak als hoofdhuurder fungeert, zal in de toekomst steeds vaker de belegger die rol op zich nemen. De zorgaanbieder beperkt zich dan tot het leveren van zorg. Dat biedt kansen, maar brengt ook nieuwe vraagstukken met zich mee. De verantwoordelijkheid voor toewijzing van cliënten verschuift in meer of mindere mate richting eigenaar, wat vraagt om nauwe afstemming met zorgverleners, gemeenten en zorgkantoren en het vermijden van mogelijk conflicterende belangen. Ook het leegstandsrisico wordt nadrukkelijker onderdeel van de exploitatie. Daar staat tegenover dat hogere netto-huurinkomsten, aanpassingen naar marktconforme huren en volledig technisch beheer nieuwe mogelijkheden bieden. Met deze veranderende verhoudingen wordt de kwaliteit en ligging van het vastgoed nog belangrijker voor een stabiele en toekomstbestendige exploitatie dan voorheen.
Intramurale zorg in Westhovenplein, Den Haag
Meer plannen dan (zorg)woningen
De beweging van intramurale zorg naar wonen met zorg in de eigen omgeving zet onverminderd door. Het rijksbeleid richt zich op 290.000 extra passende woningen voor ouderen tot 2030, waarvan een groot deel in geclusterde woonconcepten zoals hofjes, woonzorgcomplexen en levensloopbestendige woningen moet worden gerealiseerd. Die richting is helder, maar de uitvoering blijft ver achter. Volgens CBRE werd in 2024 slechts 1,4% van de 290.000 seniorenwoningen gerealiseerd die tot en met 2030 moeten worden gebouwd. Capital Value signaleert dat er de afgelopen jaren gemiddeld maar 600 seniorenwoningen per jaar aan de huursector zijn toegevoegd. Met nog vijf jaar te gaan is het dus onwaarschijnlijk dat de beleidsdoelen worden gehaald. Richting 2040 wordt de opgave alleen maar groter. Op basis van cijfers van ABF Research zijn tot aan 2040 in totaal 425.000 extra levensloopbestendige woningen nodig (zie figuur 4).
FIGUUR 4: Opgave geschikte woningen voor ouderen
Bron: ABF Research (Fortuna 2024), bewerking door Achmea Real Estate
Grote behoefte aan zelfstandig wonen
Aan de vraag ligt het niet. De resultaten van WoON 2024 laten zien dat de wil bij ouderen wél aanwezig is, maar het aanbod simpelweg ontbreekt. Slechts een klein deel van de 65-plussers overweegt nog een verpleeghuis; de overgrote meerderheid kiest voor zelfstandig wonen met zorg in de nabijheid. Toch blijft verhuizen lastig: ouderen vinden in hun eigen buurt te weinig passend aanbod of woningen die niet aansluiten op hun wensen. Hierdoor stokt de doorstroming, blijven gezinswoningen bezet en raakt de woningmarkt verder verstopt.
De overheid verkent een ‘verzorgingshuis nieuwe stijl’ als tussenvorm tussen thuis en verpleeghuis, bedoeld om de druk op de ouderenzorg te verlichten. Vanuit de sector klinkt echter stevige kritiek. Volgens ActiZ, Aedes, IVBN en andere brancheorganisaties is zo’n nieuwe woonvorm financieel nauwelijks toegankelijk, praktisch moeilijk realiseerbaar door personeelstekorten, en remt het juist lopende projecten voor ouderenhuisvesting. De organisaties delen de behoefte, maar niet de noodzaak van weer een nieuwe categorie. Hun oproep is helder: zet tempo in de uitvoering van bestaande afspraken over geclusterde woonzorgconcepten. Juist daar komen wonen, zorg en welzijn al samen en ontstaat het perspectief op langer zelfstandig wonen tegen beheersbare kosten.
“Aan de vraag ligt het niet: de overgrote meerderheid van de 65-plussers kiest voor zelfstandig wonen met zorg in de nabijheid.”
Levensloopbestendige en extramuraal inzetbare woningen in De Nieuwe Sint Jacob, Amsterdam 📷
Welzijn en preventie als ontbrekende schakel
Tussen thuis en verpleeghuis ligt een vaak vergeten laag: die van welzijn, preventie en lichte ondersteuning. Dagbesteding, buurtpunten, beweegprogramma’s en initiatieven zoals Nestorgym bieden structuur, sociale interactie en fysieke vitaliteit. Het zijn factoren die rechtstreeks bijdragen aan minder zorggebruik. Zulke voorzieningen maken het verschil tussen ‘zelfstandig wonen’ en ‘zelfstandig kunnen blijven wonen’. Door welzijnsfuncties fysiek te verankeren in woonzorgprojecten, bijvoorbeeld in de plint of via gedeelde buurtvoorzieningen, ontstaat bovendien een robuuster en maatschappelijk rendabeler vastgoedconcept.
Nestor Gym, De Nieuwe Sint Jacob, Amsterdam (Foto: Fotografie van AnneMarie)
Hybride zorg voor meer flexibiliteit
De transitie naar hybride zorg draagt bij aan een meer flexibele zorginfrastructuur. Steeds meer behandelingen vinden buiten het ziekenhuis plaats, bijvoorbeeld bij de huisarts, in zelfstandige behandelcentra of in de thuissituatie. Digitale consulten, diagnostiek op afstand en tijdelijke behandelvoorzieningen brengen de zorg dichter bij de patiënt. Innovatieve initiatieven voor zorg aan huis onderstrepen deze ontwikkeling. Voorbeelden zijn concepten zoals het ‘Ziekenhuis op Wielen’, waarbij medisch-specialistische zorg aan huis wordt aangeboden, en netwerken van zelfstandige klinieken die gezamenlijk operatiecentra beheren. Deze ontwikkelingen illustreren de toenemende flexibiliteit van de zorginfrastructuur.
Diagnostiek thuis
Investeringsperspectief
Hoewel het transactievolume in zorgvastgoed de afgelopen jaren beperkt was, mag dit beleggers niet afschrikken. Integendeel: deze sector blijft aantrekkelijk voor Nederlandse institutionele beleggers die zoeken naar stabiele kasstromen, beperkt risico en maatschappelijke impact. Het aanhoudende zoekgedrag van institutionele beleggers bevestigt deze interesse. Het huidige beperkte aanbod van nieuw zorgvastgoed biedt kansen voor pioniers om vroeg in te stappen en te profiteren van een markt die klaar is voor groei.
De marktfundamenten zijn inmiddels gestabiliseerd. Zowel inflatie als rente zijn in rustiger vaarwater gekomen, hoewel het nieuwe evenwichtsniveau hoger ligt dan vóór 2022. De top bruto aanvangsrendementen zijn in 2025 eveneens gestabiliseerd, wat wijst op een hernieuwd evenwicht in de prijsvorming. Gezien de stabiele netto rendementen en de huidige spreiding ten opzichte van de lange rente is yieldcompressie onwaarschijnlijk en blijft waardegroei als gevolg van leegwaardestijging beperkt (zie figuur 5). De focus voor beleggers verschuift daardoor naar direct rendement en de inflatoire groei van kasstromen als belangrijkste bronnen van performance.
Intramuraal en curatief zorgvastgoed bieden momenteel een aantrekkelijk instapmoment. Hogere aanvangsrendementen, een stabiele vraag en een structureel tekort aan kwalitatief hoogwaardige huisvesting vormen een solide basis in een markt die aan het normaliseren is.
FIGUUR 5: Spreiding rendement op netto inkomsten Zorgvastgoed en 10-jarige NL-se staatsobligaties
Bron: MSCI Netherlands Quarterly Property Index (Unfrozen), Oxford Economics, bewerking door Achmea Real Estate
Beleggingsvisie
Zorgvastgoed blijft ook de komende jaren een aantrekkelijk onderdeel van institutionele vastgoedportefeuilles. Het past uitstekend binnen de contouren van de Megatrends. Het segment combineert aantrekkelijk direct rendement met stabiele waardegroei en een sterke maatschappelijke impact. De onderliggende vraag blijft in alle zorgvastgoedsegmenten groot. Vooral gedreven door vergrijzing, beleidscontinuïteit en de toenemende behoefte aan duurzame, toekomstbestendige zorglocaties. Kansen zijn er in groei en nieuwbouw maar ook in de te verduurzamen bestaande voorraad. Zorgvastgoed groeit verder door tot een volwassen, liquide en strategisch relevante assetclass die aansluit bij de langetermijnvisie van institutionele beleggers.
Campagne, Maastricht
Stabiele rendementsmix met maatschappelijke waarde
Zorgvastgoed onderscheidt zich binnen vastgoedportefeuilles niet alleen door stabiele kasstromen en hoge bezettingsgraad, maar vooral ook door een beperkte conjunctuurgevoeligheid. Het combineren van verschillende zorgvastgoedsegmenten in care en cure zorgt voor aantrekkelijke directe rendementen die gemiddeld hoger liggen dan bij woningen. Waardegroei komt vooral voort uit solide indexering van langlopende huurcontracten met zorgexploitanten en leegwaardegroei van levensloopbestendige woningen. Dit zorgt voor een gezonde risk/return-verhouding en maakt zorgvastgoed goed passend bij de lange termijn focus van institutionele beleggers (zie figuur 6).
Zorgvastgoed sluit daarbij naadloos aan bij impactdoelstellingen van beleggers door de maatschappelijke relevantie van het vastgoedsegment. Het faciliteren van de zorginfrastructuur met efficiënt en duurzaam vastgoed helpt zowel gebruiker als beleidsmaker. De nog steeds toenemende belangstelling van institutionele beleggers voor zorgvastgoed vergroot de liquiditeit en verhandelbaarheid, waardoor zorgvastgoed ook aantrekkelijk blijft in portefeuilles die meer flexibiliteit vragen.
FIGUUR 6: Rendement, volatiliteit en sharpe-ratio vastgoedsegmenten 2012-2025
Bron: MSCI Netherlands Quarterly Property Index, bewerkt door Achmea Real Estate
De Banne, Amsterdam
Combineren voor stabiliteit en impact
Het combineren van verschillende zorgvastgoedsegmenten blijft het uitgangspunt voor een stabiel en impactvol rendement. Levensloopbestendige woningen profiteren van de groeiende woningvraag in combinatie met de beginnende zorgvraag bij senioren. Geclusterde woonvormen waar zorg-, welzijn- en dienstconcepten zijn geïntegreerd, hebben op de langere termijn een strategisch voordeel voor gebruikers en dus voor beleggers. Woningen die op de lange termijn uitgepond zouden kunnen worden, profiteren daarnaast van de waardegroei door schaarste op de woningmarkt.
Intramurale en particuliere woonzorgconcepten voor mensen met zwaardere zorgbehoefte bieden solide geïndexeerde lange termijn inkomsten met gefinancierde zorg vanuit de overheid. Directe rendementen zijn hoger dan bij woningen maar waardegroei moet vooral voortkomen uit huurgroei en yieldcompressie en niet uit stijgende leegwaardes omdat een uitpondscenario feitelijk niet van toepassing is. Het curatieve segment, met gezondheidscentra en klinieken, complementeert een portefeuille met zorgvastgoedbeleggingen met een hoger direct rendement dan woongerelateerd zorgvastgoed. Hierbij is een goede mix van professionele en financieel gezonde zorgverleners noodzakelijk. Functies als huisartsen en apotheken vormen de ankers voor goed functionerende gezondheidscentra.
De combinatie van de verschillende segmenten biedt de juiste balans tussen rendement, spreiding en maatschappelijke waarde. Portefeuilles die langs de hele zorgketen zijn opgebouwd, zijn minder afhankelijk van beleid of marktdynamiek binnen één deelsegment en profiteren van een bredere structurele vraag. De eerstelijns zorg is daarnaast zeer belangrijk als het gaat om een brede impact te maken in de complete keten van wonen en zorg rondom het thema van vergrijzing.
Brede geografische focus
Vergrijzing en de bijhorende zorgvraag is een landelijk optredend effect. Het manifesteert zich overal en in grotere steden is het effect niet alleen relatief maar ook in absolute aantallen groot. In de meer perifeer gelegen provincies betreft het veel meer een relatieve vergrijzing waarbij binnenlandse migratiestromen van jongere doelgroepen bijdrage aan de relatieve veroudering.
Hoe sterker het zorgkarakter van de woningen, hoe minder relevant de geografische ligging wordt voor waardering en beprijzing. In onze visie is het onderscheid tussen de zeven categorieën binnen de kansenkaart daarom kleiner geworden dan voorheen. Naast de stedelijke kerngebieden ontstaan dus in middelgrote steden en landelijke regio’s duidelijke investeringskansen. Maar, in de landelijke regio’s staan op de langere termijn wel de kleinste woonkernen onder druk vanwege krimp en gebrek aan voorzieningen.
In de Kansenkaart zijn tot en met regio 6 dus aantrekkelijke proposities te vinden. Voor levensloopbestendige woningen in de vrije sector ligt de focus bij voorkeur op gemeenten in kansenkaartregio 1 tot en met 4, of in de grotere gemeentes van regio’s 5 of 6 waarbij er sprake is van een gezonde lokale marktdynamiek.
De kansenkaart sluit aan bij het nationale ruimtelijke beleid dat in 2025 met de Ontwerp-Nota Ruimte is geactualiseerd. Naast de 17 NOVEX-locaties zijn er in 2025 nog vier andere grootschalige woningbouwlocaties gepresenteerd, waar elk minimaal 3.500 woningen gerealiseerd moeten worden. In totaal zijn er door het Rijk op deze 21 locaties 300.000 woningen ingepland, die in de komende tien jaar gebouwd moeten worden. Daarnaast zijn er nog diverse kleinschalige nieuwbouwlocaties, met name in en rond steden. De 21 grootschalige woningbouwlocaties vallen vrijwel allemaal in kansenkaartcategorieën 1 tot en met 3.
Voor intramurale en particuliere woonzorgconcepten en gezondheidscentra liggen ook in regio’s 5 en 6 kansen, mits er voldoende basis infrastructuur is bij gemeentes die zorgen voor voldoende toekomstperspectief. Hier is het extra belangrijk om aandacht te besteden aan de lokale marktomstandigheden.
FIGUUR 7: Kansenkaarten levensloopbestendige woningen en intramuraal en particuliere woonzorg
Investeringskansen
Veel randvoorwaarden om de investeringen in zorgvastgoed te versnellen zijn inmiddels aanwezig. De vraag is breed gedragen: zowel door bewoners en zorgaanbieders als door beleggers die maatschappelijke waarde willen combineren met stabiel rendement. Ook beleidsmatig is de richting helder en wordt de noodzaak om te investeren in passende woon- en zorgoplossingen breed erkend.
Toch blijft het aanbod achter bij de vraag. De nieuwbouwproductie is nog beperkt en de uitbreidingsruimte in het intramurale segment wordt door regelgeving ingeperkt. De recente verhoging van de normatieve huisvestingscomponent kan voor veel te verduurzamen of te herontwikkelen projecten net het benodigde steuntje in de rug betekenen om projecten van de grond te krijgen. In dit segment verwachten wij dat er de komende jaren meer aanbod op de markt komt, al blijven dit doorgaans langlopende trajecten.
Bij gezondheidscentra, klinieken en zorgboulevards zijn er duidelijke verschillen tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Het nieuwbouwaanbod worstelt met relatief hoge bouwkosten in relatie tot de opbrengstpotentie en wordt daarom maar mondjesmaat gerealiseerd. Aanvangsrendementen zijn daarom ook relatief scherp. Bij bestaande complexen is juist vaker sprake van achterstallig onderhoud en zijn extra investeringen in het gebouw noodzakelijk voor een lang termijn exploitatie. In de praktijk is het verschil in aanvangsrendement tussen nieuwbouw en bestaande bouw daarom relatief groot.
Bij levensloopbestendige woningen en particuliere woonzorglocaties zijn er mogelijkheden voor zowel nieuwe ontwikkelingen als de overname van bestaand vastgoed. Voor seniorenwoningen geldt dat er extra investeringskosten in gebouw en dienstverlening nodig zijn om de woningen ook echt levensloopbestendig te maken. Dit maakte het segment in het verleden minder aantrekkelijk voor ontwikkelaars en grondeigenaren omdat de opbrengstpotentie voor reguliere woningen hoger is. Omdat seniorenhuisvesting steeds hoger op de gemeentelijke en landelijke agenda’s staat, zullen ook hier de investeringsmogelijkheden de komende jaren gaan toenemen. De door het Rijk in de Nota Ruimte aangewezen 21 grootschalige woningbouwlocaties zullen op termijn extra beleggingskansen gaan opleveren.
Zorgboulevard, Zaandam
Deel deze pagina