BELEGGINGSMARKT
Nederland biedt volop kansen
De wereld verandert sneller dan ooit. Demografische verschuivingen, technologische vooruitgang, geopolitieke verschuivingen en de urgentie van klimaatverandering creëren niet alleen uitdagingen, maar ook kansen voor beleggers. Ook Nederland staat voor een enorme opgave. Twee megatrends springen eruit: Demografie & Welzijn en Klimaat & Energie.
De cijfers spreken voor zich. In de komende 15 jaar moeten er ongeveer 900.000 reguliere en levensloopbestendige woningen worden gerealiseerd, plus 100.000 zorgplekken die geschikt zijn voor het ontvangen van zware zorg. Dit vraagt om substantiële kapitaalstromen. Alleen al voor het middensegment en de vrije sector huurwoningen is een investering van € 55 miljard nodig. Na aftrek van het aandeel van woningcorporaties resteert nog altijd een kapitaalbehoefte van ongeveer € 37 miljard.
Binnen de megatrend Klimaat & Energie vormt verduurzaming van vastgoed een enorme uitdaging. Om alle huurwoningen in bezit van marktpartijen met een energielabel D of lager naar Paris Proof te brengen, is een extra investering van € 65 miljard noodzakelijk. En dit betreft uitsluitend woningen. Andere vastgoedsegmenten zijn hierin nog niet meegenomen.
“Impact realiseren, rendement optimaliseren”
Ondanks de invloed van overheidsbeleid, zoals bijvoorbeeld met overdrachtsbelasting en huurprijs- en uitpondbeperkingen, is Nederland een aantrekkelijke beleggingsmarkt binnen de internationale context. Naast aantrekkelijke beleggingskarakteristieken kan met beleggen in de Nederlandse vastgoedmarkt ook impact gerealiseerd worden.
Rotterdam, De Sax
Stabiel, aantrekkelijk en toekomstbestendig
In een wereld die steeds turbulenter wordt, zoeken beleggers zekerheid en impact. Nederlandse institutionele beleggers richten hun vizier daarom steeds vaker op investeringen dicht bij huis. Niet alleen om maatschappelijke betrokkenheid te tonen richting pensioendeelnemers, maar ook als antwoord op geopolitieke verschuivingen. De Verenigde Staten[1] worden bijvoorbeeld in toenemende mate als minder betrouwbaar ervaren, waardoor de vraag naar Europese allocaties nadrukkelijk op de bestuurstafels ligt.
[1] Bron: FD, 12 oktober: Pensioenfondsen richten vizier op Europa nu VS minder betrouwbaar zijn.
Binnen deze heroriëntatie is Nederlands vastgoed een aantrekkelijke keuze, door de combinatie van maatschappelijke impact en financieel rendement. Gezien de omvang van de maatschappelijke opgave én de solide fundamenten van de Nederlandse economie, lijkt een hogere allocatie naar deze markt een logische stap.
In de volgende paragrafen gaan wij nader in op de meerwaarde van Nederlands vastgoed ten opzichte van concurrerende internationale vastgoedbeleggingsmarkten.
Amsterdam, St. Jacob
Sterke economie biedt een solide fundament
Nederland behoort al tien jaren tot de best presterende economieën van Europa. Met een gemiddelde economische groei van 1,9% en een structureel lage werkloosheid heeft het land bewezen veerkrachtig en competitief te zijn. Ook de vooruitzichten blijven gunstig: voor de komende vijf jaar wordt een gemiddelde BBP-groei van 1,6% verwacht.
Nederland is een Europese logistieke hotspot (Rotterdam, Schiphol) met een zeer geavanceerde (digitale) infrastructuur met een hoge dichtheid van spoor en (water)wegen. Hiermee is het land uitstekend gepositioneerd voor de distributie van Europese e-commerce en supply chain optimalisatie. Deze stabiele economische basis maakt Nederland tot een van de meest aantrekkelijke markten voor vastgoedbeleggingen. In vergelijking met andere grote beleggingslanden blijft Nederland concurrerend, met een sterke vraag-gedreven dynamiek en een transparante marktstructuur.
Nederland heeft een goed ontwikkelde en liquide vastgoedmarkt binnen Europa, met een groot aantal institutionele beleggers en gespecialiseerde fondsen. Dit vergemakkelijkt instap en uitstap, zelfs bij grotere tickets. De structurele vraag naar woningen blijft hoog door bevolkingsgroei, verstedelijking en kleinere huishoudens. Dit creëert een stabiele vraagbasis, vooral in stedelijke gebieden.
FIGUUR 1: Economische ontwikkeling geselecteerde landen (2016-2025)
Bron: Oxford Economics
FIGUUR 2: Verwachte BBP groei geselecteerde landen (2026-2030)
Bron: Oxford Economics
Transparante en volwassen markt met een sterke concurrentiepositie
Nederland is een binnen de mondiale context betrouwbare en efficiënte economie. Op het gebied van kosten, inflatie en kredietrisico presteert de Nederlandse economie beter dan de meeste andere ontwikkelde economieën. De inflatie daalt naar verwachting[2] tot 2% in 2026, terwijl de open en concurrerende economie haar sterke positie op de wereldmarkt behoudt. Dit is terug te zien in de figuur 2 over de economische groeiverwachting van een aantal geselecteerde landen met grote vastgoedmarkten waar Nederland mee concurreert.
De Nederlandse (vastgoed)markt is goed gereguleerd, transparant en voorzien van hoogwaardige, betrouwbare data. Dit verlaagt de instapdrempel voor internationale beleggers en maakt effectief risicobeheer mogelijk. Hoewel er regulering is, zorgt het Nederlandse systeem voor voorspelbare huurcontracten en lage default-risico’s bij huurders, wat aantrekkelijk is voor lange termijn beleggers.
[2] Bron: Oxford Economics, Country Economic Forecast, oktober 2025.
FIGUUR 3: Staatsschuld Nederland versus andere ontwikkelde economieën
Bron: Oxford Economics
Financiële stabiliteit en kredietwaardigheid
Nederland kent een lage staatsschuld. Dit zorgt voor een solide financiële basis en draagt bij aan een aantrekkelijk investeringsklimaat. Kredietbeoordelaars plaatsen Nederland, samen met onder andere de Scandinavische landen, Duitsland en Canada, in de topcategorie van landen met de hoogste kredietwaardigheidsscores.
Volgens de Economic Risk Index van Oxford Economics behoort Nederland bovendien tot de meest stabiele economieën ter wereld, met een 8e positie van 164 landen. Oxford Economics kijkt hierbij naar aspecten als marktvraag, kosten, en kredietrisico’s. De AAA-rating bij alle grote kredietbeoordelaars onderstreept dit beeld en biedt beleggers een betrouwbaar en voorspelbaar investeringsklimaat, zelfs in tijden van internationale onzekerheid.
Uitstekende vastgoedrendementen
Nederlands vastgoed heeft de afgelopen tien jaar het hoogste rendement behaald van de grote beleggingslanden, met een gemiddeld jaarrendement van 8%. Dit succes is mede te danken aan de grote vertegenwoordiging van beleggingshuurwoningen in Nederland en de grote (en blijvende) schaarste naar woningen. Ook de vooruitzichten voor de komende jaren blijven gunstig. Economisch adviesbureau Oxford Economics heeft een schatting gemaakt van de te verwachten rendementen van de grootste vastgoedeconomieën. Hieruit blijkt dat Nederland solide zal blijven presteren en het naar verwachting veel beter zal gaan doen dan bijvoorbeeld Frankrijk en Duitsland. De verwachte rendementen zijn voor Australië, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten een stuk hoger. Dit heeft te maken met verschillen in de samenstelling van deze MSCI-benchmarks en de hogere rentevoeten.
FIGUUR 4: Gerealiseerde en verwachte MSCI-rendementen geselecteerde landen (All property)
Bron: Oxford Economics
Sterke duurzaamheidspositie: GRESB-topscore als kwaliteitsgarantie
Nederlandse vastgoedfondsen behoren, samen met Australische vastgoedfondsen, tot de wereldtop op het gebied van duurzaamheid, wat blijkt uit hun zeer hoge scores in de GRESB-benchmark. Deze ranking onderstreept niet alleen de kwaliteit van de vastgoedbeleggingen, maar weerspiegelt ook een laag risicoprofiel, met name ten aanzien van transitierisico’s. Voor institutionele beleggers betekent dit dat investeren in Nederlands vastgoed niet alleen bijdraagt aan ESG-doelstellingen, maar ook zorgt voor robuuste, toekomstbestendige portefeuilles.
Deze sterke duurzaamheidspositie sluit naadloos aan bij een van de belangrijkste mondiale megatrends: Klimaat & Energie. In een wereld waarin de energietransitie en CO₂-reductie centraal staan, biedt Nederlands vastgoed een strategisch voordeel. Duurzaamheid is geen bijzaak, maar een kernfactor die de concurrentiepositie van Nederland versterkt en beleggers helpt om zowel financieel als maatschappelijk waarde te creëren.
“De sterke duurzaamheidspositie van Nederland sluit naadloos aan bij een van de belangrijkste mondiale megatrends: Klimaat & Energie.”
Aantrekkelijke beheerkosten
Beleggen in Nederlandse vastgoed is aantrekkelijk door de relatief lage en transparante beheerkosten, zeker vergeleken met veel buitenlandse alternatieven. Bij direct beheerde Nederlandse woningfondsen liggen de totale kosten rond 0,4% van het aandeelhouderskapitaal. Dit is aanzienlijk lager dan de gemiddelde kosten bij institutionele vastgoedfondsen in Europa en de Verenigde Staten, waar beheervergoedingen meestal rond 0,9% tot 1,0% liggen en de totale kosten inclusief performance fees kunnen oplopen tot 1,2% à 1,4%.
Nederlandse vastgoedbeheerders zijn over het algemeen efficiënt georganiseerd, met name wanneer het beheer intern wordt uitgevoerd. Nederland kent een sterke positie op het gebied van proptech en digitalisering van vastgoedbeheer. Dit draagt bij aan een efficiëntere exploitatie en vergroot de datatransparantie voor beleggers. Wanneer het beheer in eigen hand blijft, komen de lagere kosten direct ten goede aan de belegger, doordat er geen winstopslag of externe management fee wordt toegepast. Hierdoor vloeit een groter deel van het rendement terug naar de belegger.
Zaandam, Burano
Geen belastinglek voor Nederlandse pensioenfondsen
Nederlandse pensioenfondsen hoeven daarnaast geen vennootschapsbelasting te betalen over hun inkomsten, zoals winst uit beleggingen, en hebben recht op teruggaaf van dividendbelasting. Dit komt omdat deze inkomsten later bij de deelnemers worden belast, als zij hun pensioen ontvangen. Zo wordt dubbele belasting voorkomen, wat gunstig is voor het investeringsklimaat van Nederlandse pensioenfondsen.
Helaas gelden dergelijke regels niet voor buitenlandse pensioenfondsen. Nederland heeft er voor gekozen het fiscaal gunstige REIT regime af te schaffen, waarmee Nederland het fiscaal slechter doet dan veel andere landen. Hier komt de relatief hoge overdrachtsbelasting nog een keer bij. Reden voor de branchevereniging IVBN om bij het nieuw te vormen kabinet aan te dringen op verbetering van het investeringsklimaat. Zie paragraaf “Internationaal kapitaal heeft sleutel voor Nederlandse vastgoedambities”.
“Nederlandse vastgoedbeleggingen zijn een effectieve inflatiehedge.”
Geen valutarisico voor Nederlandse institutionele beleggers
Beleggen in Nederlands vastgoed biedt een belangrijk voordeel: er is geen valutarisico binnen de Eurozone, omdat overal dezelfde munt wordt gebruikt. Buiten de Eurozone ligt dat anders. Daar moeten beleggers rekening houden met wisselkoersschommelingen, die het rendement kunnen beïnvloeden.
Veel beleggers kiezen ervoor om valutarisico’s geheel of gedeeltelijk af te dekken via hedging. Bij volledige afdekking moet het rendement worden gecorrigeerd voor de kosten of baten van die hedge. Deze correctie is doorgaans gelijk aan het renteverschil tussen het eurogebied en het land van de belegging. De kosten van een valutatermijncontract weerspiegelen dit verschil in korte rente.
Dat betekent dat wanneer de rente in bijvoorbeeld de Verenigde Staten of Australië hoger is dan in Nederland, het ogenschijnlijk hogere rendement in lokale valuta grotendeels verdwijnt na afdekking van het valutarisico. Het voordeel wordt geneutraliseerd door de hogere rentekosten van de hedge.
Inflatie-hedge: de beste koppeling tussen rendement en verplichtingen
Een van de belangrijkste redenen om in vastgoed te beleggen is de bescherming tegen inflatie via geïndexeerde huurcontracten. In Nederland ligt de inflatie sinds de invoering van de euro gemiddeld hoger dan in veel andere Europese landen. Nederlandse huurcontracten zijn vrijwel altijd gekoppeld aan inflatie, waardoor beleggers profiteren van een directe doorwerking van prijsstijgingen in hun huurinkomsten.
Dit maakt Nederlandse vastgoedbeleggingen tot een effectievere inflatiehedge dan vergelijkbare beleggingen buiten Nederland.
Amsterdam, Zuidas
Positieve invloed van Wet Toekomst Pensioenen
De invoering van de Wet Toekomst Pensioenen (WTP) markeert een fundamentele verschuiving in het Nederlandse pensioenlandschap. Het accent verschuift van gegarandeerde uitkeringen naar rendement en van collectieve vermogensopbouw naar individuele pensioenpotten. Dit creëert meer ruimte voor beleggingen met een aantrekkelijk risico-rendementsprofiel, zoals vastgoed. Vastgoed biedt niet alleen stabiele kasstromen en bescherming tegen inflatie, maar biedt ook een goed rendementsperspectief en maatschappelijke impact – een combinatie die goed aansluit op de pensioendoelen binnen het WTP.
Lifecycle-benadering: maatwerk in vastgoedallocatie
De WTP introduceert een lifecycle-benadering waarbij het beleggingsprofiel wordt afgestemd op de leeftijd van deelnemers. Jongere cohorten kunnen profiteren van langetermijnrendementen via groei- en herontwikkelingsstrategieën, terwijl oudere cohorten gebaat zijn bij stabiele huurinkomsten uit core-portefeuilles. Het wegvallen van het Vereist Eigen Vermogen (VEV) en meer flexibiliteit in renterisicobeheer vergroten de mogelijkheden om direct vastgoed langdurig aan te houden. Vastgoed wordt daarmee een strategisch anker in de rendementsportefeuille vanwege verschillende redenen.
Strategische differentiatie en transparantie
Onder de WTP ontstaat de mogelijkheid voor pensioenfondsen om vastgoed niet langer als één generieke categorie te zien, maar om te differentiëren per cohort en risicoprofiel. Dit opent de deur voor thematische strategieën zoals studentenhuisvesting, betaalbare woningen en zorgvastgoed, maar er ontstaat ook ruimte voor het gebruik van financiering (‘leverage’) en value-add beleggingen (die een hoger rendementsperspectief hebben, maar ook een hoger risico hebben). Doordat de focus binnen WTP meer op de indviduele pensioenopbouw komt, zullen fondsen daarnaast meer inzicht moeten gaan bieden in de financiële én maatschappelijke waarde van hun vastgoedbeleggingen. Data over energieprestaties, huurdersprofielen en impact op leefbaarheid nemen naar verwachting in belang toe.
Marktontwikkelingen: schaalvergroting en specialisatie
Onder invloed van de WTP zien we onder pensioenfondsen een tendens naar consolidatie en schaalvergroting. Hierdoor krijgen we in de toekomst minder, maar grotere pensioenfondsen. Grotere fondsen krijgen door hun schaalgrootte slagkracht om meer direct te investeren, bijvoorbeeld via joint ventures of club deals. Direct vastgoed biedt niet alleen stabiel rendement, maar ook een meer directe (en efficiëntere) sturing op rendement en maatschappelijke impact – een belangrijk element in een stelsel waarin deelnemers meer inzicht krijgen in hun beleggingen. Tegelijkertijd leidt schaalvergroting tot meer concurrentie en specialisatie, met nadruk op duurzaamheid, betaalbaarheid en sociale relevantie.
Aandachtspunt: waardering en liquiditeit
Vastgoed blijft een illiquide belegging, wat relevant is voor fondsen met flexibele pensioenregelingen. Vaker waarderen – bijvoorbeeld maandelijks – kan zorgen voor betere prijsbepaling. Innovaties in AI en technologie zullen de kwaliteit en frequentie van waarderingen verder verbeteren.
Conclusie: Vastgoed als waardevolle strategische pijler in een nieuw pensioenlandschap
De Wet Toekomst Pensioenen creëert een unieke kans voor pensioenfondsen om hun beleggingsstrategie te herijken. In een stelsel waarin rendement, transparantie en maatschappelijke impact centraal staan, biedt vastgoed een solide fundament. Het combineert stabiele kasstromen met inflatiebescherming en draagt bij aan urgente maatschappelijke opgaven zoals woningbouw en verduurzaming. Door lifecycle-gedreven maatwerk, schaalvergroting en thematische strategieën kan vastgoed verder uitgroeien tot een nog relevantere strategische pijler binnen de rendementsportefeuille dan dat het tot nu toe is geweest.
Conclusie: Nederland is waardevolle strategische investeringsmarkt’
Nederland staat voor een forse transformatie, gedreven door megatrends zoals Demografie & Welzijn en Klimaat & Energie. Deze opgaven vragen om enorme kapitaalinvesteringen in woningbouw, zorgvastgoed en verduurzaming. Tegelijkertijd biedt Nederland beleggers een sterke basis: een stabiele economie, lage staatsschuld, hoge kredietwaardigheid en een transparante, volwassen vastgoedmarkt. Het ontbreken van valutarisico binnen de Eurozone, lage beheerskosten en een fiscaal gunstig regime versterken het thuisvoordeel voor Nederlandse beleggers en maken de markt aantrekkelijk voor internationale investeerders.
De Wet Toekomst Pensioenen creëert bovendien nieuwe ruimte voor vastgoed binnen rendementsportefeuilles, met lifecycle-gedreven maatwerk en een focus op maatschappelijke impact. Vastgoed biedt een mooie combinatie van stabiele kasstromen, inflatiebescherming en strategische differentiatie. Consolidatie en schaalvergroting kunnen leiden tot meer directe investeringen en thematische strategieën zoals betaalbare woningen, zorgvastgoed en duurzaamheid.
Buitenlands kapitaal blijft noodzakelijk om de ambitieuze doelstellingen te realiseren. Nederland kan zich onderscheiden door heldere spelregels, een stabiel politiek klimaat en een aantrekkelijk investeringsregime. Dat laatste vergt wel een aantal politieke ingrepen, zoals het verlagen van de overdrachtsbelasting en bijvoorbeeld het herintroduceren van een REIT-model. Voor beleggers die op zoek zijn naar voorspelbare rendementen, maatschappelijke impact en een robuuste hedge tegen inflatie, is Nederlands vastgoed niet alleen een kans, maar een strategische keuze.
Deel deze pagina