RETAIL
Tijd voor nieuwe groei in de winkelstraten
De afgelopen twee jaar stond de Nederlandse winkelvastgoedmarkt in het teken van herstel en verandering. Na zware tijden tijdens de pandemie, met leegstand en een sterke verschuiving naar online winkelen, keerden consumenten vanaf 2023 terug naar fysieke winkels. In 2024 was er duidelijk herstel zichtbaar, waarin de binnensteden van Amsterdam, Utrecht en Maastricht zelfs pre-pandemische niveaus naderden. Ook aan de opbrengstenkant is er een stijgende lijn zichtbaar: de netto omzet van fysieke modewinkels heeft de afgelopen jaren een herstel laten zien, zo constateert INretail (2024). Deze ontwikkelingen wijzen op een hernieuwde waardering voor de fysieke winkelervaring.
Amstelplein, Uithoorn
FIGUUR 1: Ontwikkeling bezoekersaantallen grote winkelsteden (2019 = 100)
Bron: Locatus (2024), bewerking door Achmea Real Estate
FIGUUR 2: Netto omzet fysieke modewinkels (2015 = 100)
Bron: INretail (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Hoewel consumenten vaker fysieke winkels bezoeken, blijft e-commerce een belangrijke kracht in de retailsector. Tegelijkertijd verandert de samenstelling van winkelstraten door trends zoals de opkomst van single-brand stores van grote merken als Zara en H&M, wat de dominantie van deze merken vergroot en kleinere multi-brand winkels verdringt. Deze verschuiving wordt deels aangedreven door het veranderde consumentengedrag tijdens de coronaperiode, waarin online aankopen toenamen.
Ondanks de stabilisatie van de groei in de online detailhandel omzet, blijft de impact op fysieke winkels merkbaar (zie figuur 3). Winkeliers in binnensteden moeten zich aanpassen door unieke ervaringen en gepersonaliseerde diensten aan te bieden om zowel fysieke als online shoppers aan te trekken. De groeiende dominantie van grote merken maakt een sterke omnichannel-strategie noodzakelijk. Dit stelt retailers in staat om in te spelen op de uiteenlopende voorkeuren van consumenten. De samenwerking tussen fysieke winkels en online platforms zal cruciaal zijn voor toekomstig succes. Retailers die inzetten op innovatie en flexibiliteit kunnen optimaal profiteren van een dynamische markt vol kansen en uitdagingen.
FIGUUR 3: Omzetontwikkeling online detailhandel (verandering jaar-op-jaar)
Bron: CBS (2024), bewerking Achmea Real Estate
Een toekomst voor retail: innovatie en beleving
In de toekomst wordt ‘omnichannel retail’, waarin fysieke winkels en online platforms naadloos samenwerken, de norm. Consumenten verwachten een gepersonaliseerde winkelervaring waarin ze direct toegang hebben tot productinformatie en producten fysiek kunnen ervaren.
Hoewel het aantal fysieke winkels in Nederland afneemt, worden de bestaande winkels groter en veelzijdiger. Volgens gegevens van Locatus (2024) neemt de gemiddelde winkelvloeroppervlakte toe, terwijl leegstaande ruimtes juist kleiner worden. Deze trend wijst op een verschuiving naar grotere winkels die ruimte bieden voor interactieve ervaringen, zoals virtuele productdemonstraties, real-time aanbevelingen en gepersonaliseerde kortingen.
Fysieke winkels blijven een belangrijke rol spelen, omdat veel consumenten deze voorkeur geven voor het bekijken, aanraken en ruilen of retourneren van producten. Tegelijkertijd wordt het succes van retailers steeds meer bepaald door hun vermogen om zich snel aan te passen aan trends en om online kanalen effectief te integreren in hun winkelmodel. Door innovatie in te zetten, kunnen zij de klantbeleving verder optimaliseren en hun operationele efficiëntie vergroten, waardoor ze toekomstbestendig blijven.
Beursplein, Rotterdam
De continue evolutie van de binnenstad
De binnensteden zullen de komende jaren verder transformeren van traditionele winkelgebieden naar multifunctionele ruimtes die wonen, werken, recreatie en cultuur combineren. Winkels gericht op uiterlijke verzorging en “to-go” horecazaken winnen snel terrein. Tegelijkertijd zorgt de druk op de woningmarkt ervoor dat steeds meer winkelpanden herbestemd worden voor andere functies, zoals wonen en horeca, wat de stedelijke leefbaarheid en dynamiek bevordert. Kleine tot middelgrote binnensteden zoals Heerlen, Roosendaal of Alkmaar worden compacter omdat winkelgebieden zich steeds meer gaan concentreren rond de drukstbezochte delen. Dit vergroot de aantrekkelijkheid en leefbaarheid, terwijl leegstaande panden in de B- en C-locaties nieuwe bestemmingen krijgen.
De succesvolle binnensteden van de toekomst zullen een uitgebalanceerde mix van functies bieden, die samenwerken in de beschikbare ruimte. Gemeenten spelen hierin een cruciale rol door flexibele bestemmingsplannen en samenwerking met de private sector, bijvoorbeeld via Bedrijven Investerings Zones (BIZ), te faciliteren. Deze aanpak bevordert investeringen en samenwerking tussen publieke en private partijen, wat de binnenstad versterkt. Beleggers dragen bij aan de ontwikkeling van de binnenstad door samen te werken met lokale overheden, ondernemers en andere belanghebbenden. Het is essentieel dat de commerciële belangen van beleggers in balans zijn met bredere maatschappelijke doelen, zoals duurzaamheid, inclusiviteit en het behoud van de lokale identiteit. In steden waar beleggers investeren in de diversiteit en leefbaarheid van de binnenstad, kan dit leiden tot een succesvolle en dynamische stedelijke ontwikkeling. Een sterke aanwezigheid van vastgoedbezitters in Bedrijven Investeringszones (BIZ) kan bijdragen aan een gezamenlijke strategie om de winkelstraat te versterken. Dit omvat initiatieven zoals het verbeteren van de zichtbaarheid van winkels, het organiseren van evenementen en het bevorderen van een aantrekkelijk straatbeeld. Actieve betrokkenheid van vastgoedbezitters kan invloed uitoefenen op beslissingen die de waarde en aantrekkelijkheid van hun eigendommen beïnvloeden.
Daarnaast is het belangrijk dat binnensteden blijven inspelen op de behoeften van zowel bewoners als bezoekers. Dit houdt niet alleen in dat er een divers winkelaanbod is, maar ook dat de stedelijke ruimte aangenaam en toegankelijk is, met goede mobiliteit en bereikbaarheid. Binnensteden die duurzaamheid, diversiteit en multifunctionaliteit omarmen, zullen de concurrentie overwinnen en de leefbaarheid voor zowel bewoners als bezoekers verhogen.
De BIZ Rotterdam Centrum, mede opgericht door Achmea Real Estate, heeft door gezamenlijke investeringen en samenwerking tussen ondernemers en vastgoedeigenaren het stadscentrum aanzienlijk verbeterd. Het gebied is schoner, veiliger en aantrekkelijker geworden, wat leidt tot meer bezoekers, een hogere bezettingsgraad van winkels en stijgende huur- en vastgoedprijzen. Deze publiek-private samenwerking heeft zowel economische als sociale voordelen opgeleverd en de aantrekkingskracht van het centrum vergroot.
Afnemende risico’s bij beleggen in de toplocatie
Het faillissement van V&D in 2015 markeerde een belangrijk keerpunt in de Nederlandse retailmarkt. Dit leidde tot een sterk afgenomen vertrouwen bij beleggers in high streets, met een significante daling van institutionele investeringen in binnensteden. Deze trend werd versterkt door de coronapandemie, waarin lockdowns en de beëindiging van de coronasteun een stijging van faillissementen veroorzaakten, zoals recent bij Blokker. Verwacht wordt dat dit in kleinere steden kan leiden tot een domino-effect: het verdwijnen van publiekstrekkers zoals Blokker zullen het winkelverkeer verminderen en maken winkelstraten in kleine gemeentes minder aantrekkelijk. De stijgende kosten door de energiecrisis, hogere lonen en concurrentie van online retail zetten verdere druk op traditionele winkelketens. Vooral het middensegment wordt hierdoor geraakt, tenzij bedrijven zich onderscheiden met scherpe prijzen (zoals Action) of een unieke klantbeleving (zoals Starbucks).
In grote binnensteden is er echter een duidelijk herstel zichtbaar (zie figuur 4). Leegstandscijfers zijn gedaald tot onder het landelijke gemiddelde van 6,6%, terwijl huurprijzen en de omzet van fysieke winkels stijgen. Vooral in de negen sterkste binnensteden hebben internationale investeerders en kernretailers hun vertrouwen herwonnen. De leegstand van locaties van ketens zoals Blokker biedt kansen voor expanderende retailers die nieuwe concepten introduceren in goed bezochte gebieden.
“Het verschralen van de winkelstraat is voor niemand goed. Maar stel dat Blokker echt omvalt en er geen doorstart komt, dan zouden wij wel interesse hebben in een aantal panden. Er zijn nog heel veel plekjes waar Wibra nog niet zit, maar wel prima zou kúnnen zitten. Het is duidelijk dat we interesse hebben." Bas Duijsens – CEO Wibra
Tegelijkertijd wordt de verschuiving naar flexibele en multifunctionele winkelruimten steeds prominenter. Gebieden waarin retail wordt gecombineerd met wonen, horeca en kantoren blijken essentieel voor het verminderen van structurele leegstand. Dit soort vastgoed biedt beleggers veerkrachtige investeringskansen, omdat het beter bestand is tegen economische schokken en veranderende marktomstandigheden. Een voorbeeld hiervan is de toenemende transformatie van winkelcentra naar mixed-use hubs.
Vooruitkijkend hangt succes in de retail af van veerkracht, innovatie en het vermogen van retailers om zich aan te passen aan veranderend consumentengedrag. Beleving en klantgerichtheid blijven essentieel, zowel voor retailers als beleggers in retailvastgoed. In populaire winkelgebieden wordt op betere locaties zelfs weer schaarste gemeld, wat ruimte biedt voor markthuurgroei. Voor beleggers betekenen deze ontwikkelingen dat de risico’s van beleggen in high streets afnemen en dat de markt op weg is naar een nieuw, stabieler evenwicht.
FIGUUR 4: Huidige leegstand versus 2-jaarse trend
Bron: Locatus (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Reële loonstijgingen en consumentenvertrouwen stimuleren retailconsumptie
Naast dat het succes van retailbeleggers afhankelijk is van de diverse mix van functies binnen het winkelgebied, goede bereikbaarheid en duurzaam pandbeheer vormt het bestedingspotentieel van de locatie een essentiële indicator voor het succes van een belegging in retailvastgoed. Dit potentieel weerspiegelt de bereidheid en het vermogen van consumenten in een bepaald gebied om goederen en diensten te kopen. Een hoog bestedingspotentieel vertaalt zich doorgaans in aantrekkelijke verdienkansen voor retailers en daarmee ook voor investeerders in retailvastgoed. Retailers zijn immers bereid hogere huurprijzen te betalen op locaties waar ze een hoge klantenstroom verwachten, wat resulteert in een toename van huurinkomsten voor vastgoedbezitters.
De vooruitzichten voor de komende jaren zijn positief. We verwachten dat de omzetgroei in de detailhandel zal aanhouden, met name dankzij de combinatie van een voortdurende stijging van lonen via cao-afspraken en een afnemende inflatie. Dit zorgt ervoor dat consumenten, inflatie gecorrigeerd meer te besteden hebben, wat de omzetgroei naar verwachting laat doorstijgen tot 2026. Na deze periode zal de groei van de consumentenuitgaven waarschijnlijk afvlakken, maar een stabiel groeitempo blijven behouden. Dit biedt kansen voor retailers om winstgevend te blijven en voor vastgoedinvesteerders om stabiele huurinkomsten te genereren, met mogelijkheden tot indexering.
Een belangrijke factor in deze dynamiek is de relatie tussen sparen, consumeren en loonontwikkeling, zoals geïllustreerd in figuur 5. Wanneer spaarratio’s laag zijn, wordt doorgaans meer besteed, wat vaak samenvalt met een groter vertrouwen in de economie. Dit stimuleert retailomzet en creëert een gunstig klimaat voor investeringen in vastgoed.
In dit economische klimaat kunnen retailers profiteren van hogere bestedingen, terwijl vastgoedbeleggers profiteren van een gunstig rendement op hun investeringen. De focus blijft daarom liggen op locaties met een hoog bestedingspotentieel, waar de synergie tussen consumentenuitgaven en huurinkomsten optimaal kan worden benut.
FIGUUR 5: Jaar-op-jaar ontwikkeling van CAO, CPI en omzetvolume in de detailhandel versus spaarratio's
Bron: CBS (2024), CPB (2024), Oxford Economics (2024), bewerking door Achmea Real Estate
House Modernes, Utrecht
Bestedingspotentieel in steden groeit door bevolkingsgroei en urbanisatie
De bevolkingsgroei in grote Nederlandse steden wordt mede gedreven door immigratie, waarbij zowel laag- als hoogopgeleide migranten een belangrijke rol spelen. Volgens het CBS (2024) komen veel nieuwkomers uit EU-landen zoals Polen, Roemenië en Bulgarije. Zij vinden vaak tijdelijke of seizoensgebonden banen in sectoren met arbeidskrapte, zoals logistiek, land- en tuinbouw, en de bouw. Deze groepen vestigen zich voornamelijk in steden waar de vraag naar goedkope arbeid groot is, zoals Rotterdam en Den Haag.
Daarnaast neemt het aantal hoger opgeleide migranten toe, vooral uit landen buiten Europa, zoals India en China. Zij worden aangetrokken door banen in de IT-, finance- en techsectoren en kiezen vaak voor steden zoals Amsterdam, Eindhoven en Utrecht. Deze steden bieden niet alleen een dynamische arbeidsmarkt, maar ook voorzieningen zoals internationale scholen en expatvriendelijke infrastructuur. Hierdoor brengen deze migranten niet alleen expertise, maar ook aanzienlijke koopkracht met zich mee, wat de stedelijke economie stimuleert.
De vijf grootste steden bieden sterke beleggingskansen door hun groeiende economieën, bevolkingsgroei en hoogwaardige voorzieningen. Figuur 6 toont aan dat het aandeel van de bevolking dat in de 5 grootste steden in Nederland komt te wonen, de komende jaren fors zal toenemen. Immigratie en urbanisatie verhogen het bestedingspotentieel in winkelstraten, wat de vraag naar diverse producten en diensten stimuleert. Beleggers kunnen profiteren van deze trends door te investeren in winkelstraten van snelgroeiende steden, waar de leegstand afneemt en de vraag naar winkelruimte toeneemt.
FIGUUR 6: Prognose bevolkingsgroei G5-steden
Bron: ABF Research (2024), CBS (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Stabilisatie van huurprijzen en aantrekkelijke directe rendementen
De Nederlandse winkelmarkt heeft tussen 2015 en 2024 te maken gehad met dalende huurniveaus, maar er is recent herstel zichtbaar, vooral in de populairste winkelstraten. De huren stabiliseren op een aantrekkelijk niveau, wat steeds meer investeerders aantrekt (zie figuur 7). In de meest gewilde gebieden is zelfs een lichte huurgroei waarneembaar, wat lange tijd ongebruikelijk was.
De polarisatie tussen A1-locaties en secundaire gebieden in binnensteden neemt toe. In kleine tot middelgrote steden groeit de kloof tussen A1-locaties en secundaire locaties sneller en structureler, door beperkter aanpassingsvermogen, waardoor leegstand en verval vaker voorkomen. In grote steden groeit het gat ook, maar de schaal en dynamiek bieden meer kansen om secundaire locaties nieuw leven in te blazen, mits er wordt geïnvesteerd in kwaliteit, diversiteit en aanvullende functies. Toplocaties worden aantrekkelijker voor investeerders, terwijl wijkwinkelcentra cruciaal blijven voor dagelijkse consumentenbehoeften. Na een huurcorrectie van 25-35% in de highstreets in de afgelopen jaren heeft de markt zich gestabiliseerd, wat een gezonde basis biedt voor gecontroleerde groei. Retailers profiteren van lagere huurprijzen die aansluiten bij vernieuwde bedrijfsmodellen, en verhuurders kunnen rekenen op sterke vraag naar goed gelegen winkelruimtes.
Ondanks eerdere dalingen in vastgoedwaarderingen, heeft retailvastgoed voor beleggers voordelen opgeleverd door stijgende directe rendementen (zie figuur 8). Retailportefeuilles met een hoger gehalte highstreets kunnen participanten voorzien van een hoog dividendrendement, dat zich onderscheidt van bijvoorbeeld woning- en zorgvastgoed, waar het dividendrendement in het algemeen lager ligt. Wij zien positieve vooruitzichten voor de sterkste winkelgebieden waar, door de combinatie van aantrekkelijke rendementen en stabiele huurprijzen, retailvastgoed opnieuw een interessante beleggingsoptie is.
FIGUUR 7: Ontwikkeling prime markthuren per winkelgebied (2015 = 100)
Bron: Cushman & Wakefield (2024), bewerking door Achmea Real Estate
FIGUUR 8: Direct rendement per winkelsegment
Bron: MSCI (2024), bewerking door Achmea Real Estate
De maatschappelijke rol van retailvastgoed
Retailvastgoed biedt meer kansen voor maatschappelijke en ecologische impact dan veel beleggers zich realiseren. Strategische samenwerkingen en innovaties kunnen bij retailbeleggingen niet alleen financieel rendement opleveren, maar ook bijdragen aan duurzaamheid en lokale gemeenschappen. Beleggers kunnen met investeringen in retailvastgoed op de volgende thema’s een tastbare impact maken:
Samenwerking met stakeholders
De samenwerking tussen vastgoedeigenaren en retailers biedt kansen om duurzaamheidsdoelen te behalen. Bij herontwikkelingen of huurderswisselingen kunnen grote energiebesparingen worden gerealiseerd, bijvoorbeeld door energie-efficiënte systemen of hernieuwbare energiebronnen te implementeren. Green leases spelen een sleutelrol door duurzame prestaties te stimuleren.
Energiebesparingen en duurzaamheidsmaatregelen
Verhuurders kunnen duurzame technologieën zoals zonnepanelen, regenwateropvangsystemen en energie-efficiënte installaties integreren. Het opnemen van duurzame prestatie-indicatoren in huurcontracten bevordert verdere verbeteringen en helpt beleggers kosten te verlagen, het energieverbruik te verminderen en de ecologische voetafdruk te verkleinen.
Sociale impact en gemeenschapsontwikkeling
Investeren in wijkwinkelcentra biedt kansen om de sociale cohesie in buurten te versterken. Deze centra fungeren niet alleen als winkels, maar ook als ontmoetingsplaatsen die bijdragen aan het welzijn van de gemeenschap, bijvoorbeeld door buurtinitiatieven en educatieve programma’s te ondersteunen.
Ondernemerschap en werkgelegenheid
Retailvastgoed kan lokale werkgelegenheid en ondernemerschap stimuleren, vooral in wijkwinkelcentra. Door community-building kunnen beleggers bijdragen aan de economische en sociale vitaliteit van een buurt, wat zowel de waarde van het vastgoed als de tevredenheid van bewoners en klanten verhoogt.
Achmea Real Estate organiseert namens het Achmea Dutch Retail Property Fund activiteiten in haar winkelcentra die gericht zijn op ontmoeting en verbinding. Een belangrijk evenement is Burendag, waarbij het belang van een fijne ontmoetingsplek voor de buurt centraal staat. Om de band met de lokale gemeenschap verder te versterken, gaan we in zes van onze winkelcentra samenwerken met scholen uit de omgeving. In deze samenwerking wordt een educatieve en verbindende activiteit georganiseerd waarbij kinderen, samen met lokale ondernemers, een gezond ontbijt geserveerd zullen krijgen. Dit ontbijt vindt plaats in het hart van de wijk: onze winkelcentra, die een belangrijke rol spelen in het samenbrengen van buurtbewoners, verenigingen, en scholen.
Karel Doormanstraat, Rotterdam
Beleggingsvisie
De retailbeleggingsmarkt in Nederland vertoont dit jaar positieve ontwikkelingen, en we verwachten dat het investeringsvolume de komende jaren zal blijven stijgen. In de eerste drie kwartalen van 2024 is het volume al gestegen boven het volume van eind 2023. Historisch gezien vinden de meeste transacties plaats in het laatste kwartaal van het jaar, een trend die naar verwachting in 2024 zal voortduren. Dit wijst op een markt die zich herstelt en aantrekkelijk blijft voor investeerders.
Na een periode van terughoudendheid beginnen institutionele beleggers zich bewust te worden van de huurcorrectie die zich heeft voltrokken. Ondanks de gestegen rentes bieden de marktomstandigheden opnieuw aantrekkelijke rendementen. Institutionele beleggers hebben hun focus verschoven van de beste steden naar de beste locaties binnen de top 5 steden. Momenteel zijn investeringen van maximaal tien miljoen euro het meest gewild, omdat grotere beleggingen in enkelvoudige activa te veel invloed hebben op de spreiding binnen een fonds, wat het risico verhoogt. Er is dus meer focus op kleinere, stabiele vastgoedobjecten die een lager risicoprofiel bieden.
Er is momenteel een mismatch tussen vraag en aanbod, met name voor beleggers die zich richten op wijkwinkelcentra. Beleggingen zoals prime-supermarkten zijn schaars, echter wordt in dit segment wel het meeste beleggingsvolume verwacht. Institutionele beleggers richten zich hierbij vooral op prime-beleggingen die voldoen aan specifieke criteria, zoals goed presterende solitaire supermarkten of wijkwinkelcentra met sterke huurstromen uit supermarkt- of convenience-gerichte huurders en goede parkeervoorzieningen.
De consolidatie in het supermarktlandschap zal zich naar verwachting verder voortzetten. Rendabele supermarkten zullen blijven bestaan, terwijl minder rendabele locaties mogelijk een andere functie krijgen. Supermarkten moeten zich aanpassen aan gestegen kosten en schaalvoordelen realiseren om rendabel te blijven. Daarnaast zullen ze proberen huurverlagingen te bedingen bij contractverlengingen. Winkelcentra met een aanzienlijke modecomponent, zoals stadsdeelcentra, hebben een hoger risicoprofiel. Het is belangrijk om in dergelijke gevallen de huurdersmix te diversifiëren, bijvoorbeeld door zorggerelateerde functies zoals apotheken of tandartspraktijken toe te voegen om een breder publiek aan te trekken.
Er is aanhoudende vraag naar wijkwinkelcentra, ondanks het beperkte aanbod. Nederlandse institutionele beleggers blijven actief in dit segment, met een focus op langetermijninvesteringen van hoge kwaliteit. Duurzaamheid speelt een steeds grotere rol in de beleggingsbeslissingen van deze beleggers. Buitenlandse institutionele beleggers richten zich vaak op grotere winkelcentra met een hogere ticketgrootte, terwijl binnenlandse beleggers meer gericht zijn op kleinere, hoogwaardige objecten.
Toekomstige investeringen zullen sterk afhankelijk zijn van het voldoen aan 'Paris Proof'-criteria. Strengere regelgeving en de groeiende waarde die consumenten hechten aan duurzaamheid zullen investeerders stimuleren om winkelcentra te selecteren die aan deze normen voldoen. Veel bestaande winkelcentra voldoen momenteel nog niet aan deze duurzaamheidsnormen, wat een belangrijke overweging zal zijn bij nieuwe acquisities.
Met de hogere rendementen in de highstreets, die het hoogste niveau in de afgelopen tien jaar bereiken, biedt de huidige markt beleggers de kans om te profiteren van zowel aantrekkelijker direct rendement als gunstigere vastgoedwaarderingen (zie figuur 9). De risico's die de markt in voorgaande jaren beïnvloedden, zijn inmiddels ingeprijsd, waardoor beleggers nu de kans hebben om te profiteren van stijgende inkomsten en verbeterde waarderingen in een voorspelbare en solide vastgoedmarkt.
FIGUUR 9: 10-jaars verdeling prime bruto aanvangsrendementen per winkelgebied
Bron: Cushman & Wakefield (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Lijnbaan, Rotterdam
Binnensteden
De winkelmarkt biedt op dit moment aantrekkelijke kansen voor investeerders, met name in de grotere binnensteden van Nederland. Het vastgoed is momenteel gunstig geprijsd, wat kansen biedt voor waardegroei in de toekomst, vooral in de top 9 binnensteden. Deze steden profiteren van een sterker consumentenpotentieel dan kleinere steden, wat hen aantrekkelijk maakt voor zowel gevestigde als nieuwe retailers. A-locaties in steden zoals Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Maastricht blijven van strategisch belang voor omnichannel-retailers die zowel lokaal als online actief zijn. De verwachting is dat de leegstand in deze gebieden stabiliseert of zelfs afneemt, wat de kans op waardegroei vergroot.
Beleggers kunnen vooral kansen vinden in winkelpanden van minimaal 250 m² op goed zichtbare locaties in stadscentra, bij voorkeur op de begane grond. De groeiende trend van mixed-use projecten, waarbij retail wordt gecombineerd met andere functies zoals woningen, kantoren en horeca, biedt extra kansen. Dit creëert een constante stroom van bezoekers en versterkt de aantrekkingskracht van de locaties, wat op lange termijn zorgt voor stabielere rendementen. Investeren in multifunctionele gebieden, waar de grenzen tussen wonen, werken en winkelen vervagen, is dus een strategische keuze.
Een belangrijk aandachtspunt voor beleggers is de selectie van locaties met een flexibel winkelbeleid. Dit maakt het mogelijk om vastgoed aan te passen aan veranderende marktomstandigheden, wat de leegstand verlaagt en de waarde op lange termijn beschermt. Gemeenten die vasthouden aan starre bestemmingen kunnen de leegstand in secundaire winkelstraten vergroten, omdat panden verouderen en moeilijker herontwikkelbaar worden. Beleggers moeten daarom zoeken naar gebieden waar flexibiliteit in bestemmingsplannen de herontwikkeling van winkelvastgoed vergemakkelijkt.
Duurzaamheid speelt een steeds grotere rol in de retailvastgoedmarkt. De vraag naar verduurzaamde winkelruimtes neemt toe, vooral wanneer deze een flexibele indeling bieden. Verhuurders bieden steeds vaker winkelruimtes aan die een hogere huurprijs kunnen hebben, maar waar de lagere opstartkosten voor retailers het prijsverschil vaak compenseren. Dit biedt beleggers de kans te profiteren van de groeiende vraag naar duurzame en flexibele winkelruimte.
Ondanks de onzekerheden rondom de marktomstandigheden in kleinere steden, biedt juist de stabilisatie en toekomstige groei van huurprijzen in de grotere winkelsteden beleggers een kans om te investeren in toplocaties. De vraag naar winkelruimte in deze gebieden zal naar verwachting toenemen, mede door het herstel van de vraag van zowel bestaande als nieuwe retailers. Voor vastgoedbeleggers is het cruciaal om zorgvuldig te overwegen welke locaties buiten de grote steden geschikt zijn voor investering.
Als de vraag naar winkelvastgoed structureel afneemt, kunnen bepaalde locaties, vooral in wegzakkende aanloopstraten, onrendabel worden voor de detailhandel, zelfs wanneer huurprijzen verlaagd worden. In dergelijke gevallen is het verlagen van de huurprijs alleen niet voldoende om leegstand effectief aan te pakken. Om de waarde van vastgoed te behouden of te verhogen, is transformatie naar andere functies, zoals wonen of cultuur, vaak noodzakelijk. Soms is zelfs sloop van bestaande panden de enige optie om de locatie opnieuw levensvatbaar te maken. Beleggers moeten zich dus bewust zijn van de risico’s en de benodigde investeringen om vastgoed succesvol om te vormen en de rendementen op lange termijn veilig te stellen.
Kerkelanden, Hilversum
Wijkwinkelcentra
De coronapandemie heeft de rol van wijkwinkelcentra in de investeringsstrategie van beleggers versterkt, vooral door de stabiliteit die supermarkten en andere convenience winkels bieden. Deze sector is het afgelopen jaar het best presterende segment in de Nederlandse vastgoedmarkt, wat wijst op de veerkracht van wijkwinkelcentra. Supermarkten fungeren als ankers die niet alleen voor een constante bezoekersstroom zorgen, maar ook andere huurders aantrekken, zoals bakkers, drogisterijen en stomerijen. Dit creëert een dynamisch, lokaal aanbod dat inspeelt op de dagelijkse behoeften van consumenten.
Naast retailfuncties zien we een verschuiving waarbij convenience centra steeds vaker ruimte bieden voor niet-retailfuncties, zoals gezondheidszorg, sportfaciliteiten en sociale voorzieningen. Dit versterkt de positie van wijkwinkelcentra als het fysieke hart van de wijk, wat bijdraagt aan de sociale cohesie en het bezoekersaantal. Deze centra met meerdere supermarkten en een gevarieerd aanbod profiteren van een stabiel toekomstperspectief en zullen naar verwachting blijven presteren, zelfs nu online aankopen steeds gebruikelijker worden.
Voor beleggers betekent dit dat wijkwinkelcentra, met een solide verzorgingsgebied en een goed afgestemd aanbod, aantrekkelijke investeringsmogelijkheden blijven. De vraag naar kwalitatieve, goed gepositioneerde centra is groot, terwijl het aanbod beperkt blijft. Investeren in deze centra kan zorgen voor langdurige, stabiele rendementen, vooral wanneer het aanbod aansluit bij de behoeften van de lokale gemeenschap.
Supermarkten spelen in deze ontwikkeling een cruciale rol. De supermarktsector heeft bewezen relatief veerkrachtig te zijn, ondanks de recente economische uitdagingen. De stabiliteit die supermarkten bieden, zowel op het gebied van vastgoed als in de dagelijkse levensbehoeften van consumenten, maakt ze aantrekkelijk voor vastgoedbeleggers. De lange, geïndexeerde huurcontracten zorgen voor zekerheid in rendement, terwijl supermarkten zich blijven aanpassen aan de veranderende consumentbehoeften, zoals de vraag naar duurzaamheid, prijsbewustzijn en lokale producten.
Desondanks moeten vastgoedbeleggers alert blijven op onderpresterende supermarkten in hun portefeuille. Het is essentieel om de lokale marktomstandigheden goed te analyseren en te investeren in supermarkten die goed gepositioneerd zijn om te profiteren van de veranderende marktdynamiek. Daarnaast is het belangrijk om te investeren in supermarkten die zich aanpassen aan de opkomst van online boodschappen. Hoewel het marktaandeel van online boodschappen na een tijdelijke piek weer licht is gedaald, blijft het een relevante factor in de toekomst. Supermarkten die hun fysieke locaties optimaliseren door hun winkeloppervlak uit te breiden, kunnen een breder assortiment aanbieden en de winkelbeleving verbeteren, wat zowel voor consumenten als voor beleggers gunstig is.
Ten slotte zien we een verschuiving in de locatiekeuze van supermarkten. Ondersteunende winkelgebieden, zoals woonwijken en stads- of dorpscentra, blijven groeien vanwege hun bereikbaarheid en de hoge vraag naar dagelijkse benodigdheden. Daarentegen hebben perifere winkelcentra en randgebieden moeite om concurrerend te blijven door lagere bevolkingsdichtheid en beperkte bereikbaarheid.
Samenvattend, voor beleggers die op zoek zijn naar stabiliteit en toekomstgericht rendement, blijven wijkwinkelcentra en goed gepositioneerde supermarkten aantrekkelijke investeringen. Het zich aanpassen aan de lokale vraag, het optimaliseren van winkeloppervlaktes en het inspelen op veranderende consumentbehoeften zijn de sleutel tot succesvolle investeringen in deze sector.
FIGUUR 10: Ontwikkeling supermarktaanbod (totaal in aantallen m2)
Bron: Locatus (2024), bewerking door Achmea Real Estate
FIGUUR 11: Ontwikkeling supermarktaanbod per winkelgebiedshoofdtype (2010 = 100)
Bron: Locatus (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Deel deze pagina