BELEGGINGSMARKT
Veerkrachtig herstel met nieuwe kansen
De vastgoedmarkt toont een veerkrachtig herstel en investeerders moeten alert zijn op kansen die zich volgens ons in het komende jaar zullen aandienen. Het herstel heeft nog veel meer potentie als de beleidsmatige beperkingen in het investeringsklimaat worden teruggebracht.
Positief is dat de dalende inflatie en de verwachte verdere verlagingen van de rente ruimte geven voor nieuwe investeringen in vastgoed. Waar de afgelopen jaren werden gekenmerkt door economische onzekerheid, biedt het macro-economische klimaat momenteel een beter houvast voor beleggers. Rendementen voor vastgoed zijn in de loop van 2024 alweer boven de ‘nullijn’ uitgekomen.
Daarnaast groeit de aandacht voor impactbeleggen. Duurzaamheid en maatschappelijke verantwoordelijkheid worden steeds belangrijker in de besluitvorming rond investeringen. Beleggers zien kansen om niet alleen financieel rendement te behalen, maar ook positieve impact te creëren op het gebied van milieu en samenleving. Deze trend versterkt de aantrekkingskracht van vastgoed als beleggingscategorie, waarin duurzaamheid en maatschappelijke meerwaarde centraal staan.
Ook het nieuwe pensioenstelsel gaat een belangrijke rol spelen voor vastgoedbeleggingen. Waar institutionele beleggers nu vooral nog afwachtend zijn, biedt het nieuwe stelsel meer mogelijkheden om vastgoed als stabiele, langetermijnbelegging op te nemen in hun portefeuilles. Met deze structurele veranderingen zal de vraag naar vastgoed volgens ons toenemen, vooral vanuit pensioenfondsen die streven naar langetermijnrendementen en stabiele kasstromen.
In deze Outlook van de vastgoedbeleggingsmarkt gaan we dieper in op de belangrijkste macro-economische ontwikkelingen, de impact van het nieuwe pensioenstelsel en de opkomst van impactbeleggen. Ook wordt aandacht besteed aan de specifieke markten waarin Achmea Real Estate actief is: woningen, zorg en retail, en hoe deze sectoren profiteren van de veranderende marktomstandigheden en trends in duurzaamheid.
Burano, Zaandam
Verbeterde economische condities en uitstekende fundamenten
De Nederlandse economie staat er goed voor. Naar verwachting is er sprake van een aanhoudende economische groei door een herstel van de consumptie. Hier liggen sterke loonstijgingen en lagere inflatie aan ten grondslag. De werkloosheid blijft, ondanks een lichte verwachte stijging, de komende jaren relatief laag. In sommige sectoren, zoals in de bouw en in de zorg, is er sprake van een tekort aan geschikte arbeidskrachten met een potentieel remmende werking op de groei van de sector. De geopolitieke onrust is in de afgelopen jaren toegenomen met de spanningen in het Midden-Oosten als meest recente voorbeeld. Voorspellingen van economen, waaronder die van Oxford Economics, wijzen er echter op dat de economische impact van escalatie van geopolitieke conflicten relatief beperkt zal zijn in Nederland.
Het hogere renteklimaat van de afgelopen twee jaar heeft een aanzienlijk effect gehad op de rendement-risicoverhouding van vastgoedbeleggingen. De spreads tussen de netto yield en de lange rente voor verschillende vastgoedsegmenten daalden vanaf 2022 tot zeer lage niveaus en waren in sommige gevallen zelfs negatief. Vooral bij woningen was de relatieve daling van de spread fors, gezien het lage niveau van de aanvangsrendementen (zie figuur 2). Dit leidde tot stevige correcties in de waarderingen van beleggerswoningen, versneld door inmiddels weggenomen onzekerheden over regelgeving. Bij retail en zorgvastgoed was ook sprake van een verkrapping van de spreads maar dit resulteerde in minder sterke afwaarderingen doordat de aanvangsrendementen hier over het algemeen hoger liggen.
Nu de inflatie in zowel Nederland als de Eurozone blijft dalen, heeft de ECB inmiddels de eerste rentedalingen doorgevoerd. We verwachten dat deze rentedalingen in 2025 verder zullen doorzetten, wat het investeringsklimaat voor vastgoed verbetert. Het is echter onwaarschijnlijk dat de rente terugkeert naar de extreem lage niveaus van vóór 2022; in plaats daarvan zullen we te maken krijgen met beleidsrentes van circa 1,9 procent en 10-jarige staatsleningen van circa 2,5 procent (zie figuur 1).
“Rentedalingen zorgen voor beter investeringsklimaat”
Gestut door de hoge vraag vanuit gebruikers op de vastgoedmarkten, is vastgoed als investering relatief aantrekkelijk gebleven, zo constateerden we al in onze Outlook van vorig jaar. De hoge bezettingsgraden en sterke demografische vooruitzichten zorgen voor lage exploitatierisico’s voor vastgoed. Aanvangsrendementen voor het meest aantrekkelijke vastgoed zijn inmiddels gestabiliseerd en in sommige gevallen zelfs gedaald. De huidige stabilisering van de kapitaalmarktrentes en dalende basisherfinancieringsrentes markeren volgens ons het einde van het kortstondige tijdperk van sterk dalende spreads voor vastgoed. De markt is volgens ons zelfs al het keerpunt voorbij. Onze verwachting is namelijk dat de rentes in de komende jaren stabiel zullen blijven en eerder verder dalen dan stijgen. We verwachten dat, na het lichte herstel van de kapitaalwaardes van vastgoed in 2024, de waardestijging in de komende jaren zal doorzetten. Daarnaast blijft er sprake van goed presterende gebruikersmarkten, zie ook de Outlook-hoofdstukken van wonen, zorg en retail. We zien daarom voor institutionele beleggers een goed moment om de vastgoedportefeuilles uit te breiden.
“De markt is het keerpunt al voorbij”
FIGUUR 1: Inflatie, rentebeleid ECB, lange rente
Bron: Oxford Economics (2024), bewerking door Achmea Real Estate
FIGUUR 2: Netto aanvangsrendementen vs langjarige rente
Bron: MSCI (2024), Oxford Economics (2024), bewerking door Achmea Real Estate
Zaans Medisch Centrum, Zaandam
Verwacht herstel beleggingsvolumes
De huidige markt laat duidelijk minder onzekerheid zien in vergelijking met onze Outlook van een jaar geleden. We zien nog steeds activiteit van vooral private partijen met opportunistische of value-add strategieën die proberen te profiteren van de tijdelijke mismatch in vraag en aanbod in de markt. Vraag- en aanbodprijzen zijn echter meer met elkaar in evenwicht gekomen. Duidelijkere vooruitzichten over de toekomstige economische situatie en het gedeeltelijke herstel van overallocatie in vastgoed in beleggingsportefeuilles zal het beleggingsklimaat verder verbeteren.
Hiermee zal naar verwachting ook het aandeel van institutionele beleggers in het investeringsvolume weer toenemen. We verwachten daarom in de komende jaren een opleving in het investeringsvolume dat in 2023 en 2024 ver achterbleef bij de voorgaande jaren (zie figuur 3).
Nederlandse institutionele beleggers financieren vastgoed grotendeels met eigen vermogen en zijn daardoor minder gevoelig voor de gestegen kosten van vreemd vermogen dan andere type beleggers. Ook worden ze hierdoor minder geraakt door recent genomen fiscale maatregelen die de aftrekbaarheid van rentes beperken zoals het afschaffen van de vastgoed-fbi. De lagere afhankelijkheid van vreemd vermogen biedt institutionele beleggers de flexibiliteit om proactief in te stappen in (gebieds-)ontwikkelingen. Gecombineerd met de stabilisatie van de rentes verwachten wij meer activiteit van institutionele beleggers op de Nederlandse vastgoedbeleggersmarkt.
FIGUUR 3: Investeringsvolumes Nederlands vastgoed (transacties vanaf € 5 mln)
Bron: MSCI Real Capital Analytics (2024), bewerking door Achmea Real Estate
“Wij verwachten meer activiteit van institutionele beleggers”
Impactbeleggen wint snel aan belang
Impactbeleggen heeft de laatste jaren steeds meer aan populariteit gewonnen en naar verwachting zal deze trend zich de komende jaren verder ontwikkelen. Beleggers die zowel financiële rendementen als positieve maatschappelijke impact willen realiseren, zullen steeds vaker kiezen voor investeringen die aansluiten bij duurzame ontwikkelingsdoelen (SDG's). Het Global Impact Investing Network (GIIN) schat dat wereldwijd 3.907 organisaties $1.571 miljard beheren in impactinvesteringen, met een jaarlijkse groei van 21 procent sinds 2019. Ondanks deze groei is de kapitaalallocatie naar SDG's onvoldoende om klimaatverandering en mondiale ongelijkheid effectief aan te pakken. Dit benadrukt de toenemende urgentie van maatschappelijke- en milieuproblemen, die beleggers stimuleren om meer impactvolle investeringsmogelijkheden te zoeken. In dit kader vragen deelnemers aan pensioenfondsen steeds vaker om duurzaam en sociaal beleggen. Ze willen dat hun geld niet alleen financieel rendement oplevert, maar ook bijdraagt aan maatschappelijke en milieuvriendelijke doelen.
Grote opgaves vereisen verbetering investeringsklimaat
Er zijn grote maatschappelijke uitdagingen op de Nederlandse vastgoedmarkt. Er zijn honderden miljarden euro’s aan investeringen nodig om het woningtekort en de effecten van vergrijzing op te vangen. Daarnaast is er een grote verduurzamingsopgave binnen de gebouwde omgeving. Institutionele beleggers kunnen samen met woningcorporaties een belangrijke rol spelen in het oplossen van deze uitdagingen. Gezien de grote opgave lijkt de investeringscapaciteit van institutionele beleggers en corporaties onvoldoende. Deze partijen zijn namelijk beperkt tot een maximale allocatie naar vastgoed en/of beperkingen in financieringsmogelijkheden. Daarom zijn ook buitenlandse beleggers noodzakelijk om hun belegde vermogen in Nederland te laten groeien. Wereldwijd is er voor €5.900 miljard belegd in vastgoed (bron: IPE), door beleggen in Nederland aantrekkelijker te maken kan een deel van de opgave in Nederland door buitenlandse beleggers worden ingevuld.
Momenteel zorgen met name recent genomen fiscale maatregelen zoals het afschaffen van de vastgoed-fbi en wetgeving zoals huurregulering voor een verslechtering van het investeringsklimaat in Nederlands vastgoed. Hierdoor worden de grote maatschappelijke opgaves moeilijker haalbaar. Het verslechterde investeringsklimaat verlaagt ook de liquiditeit doordat het de verkoopmogelijkheden van institutionele beleggers beperkt. Het is daarom zowel in het belang van institutionele beleggers als voor Nederland in het algemeen dat er beleidsmaatregelen genomen worden die het investeringsklimaat van Nederlands vastgoed herstellen.
Monarch, Den Haag
House Modernes, Utrecht
Impactpotentieel op meerdere vlakken
In de vastgoedsector verwachten we een aanzienlijke toename van impactbeleggingen, vooral in specifieke deelproducten zoals duurzame wooncomplexen, zorgvastgoed en vastgoed dat gericht is op betaalbare huisvesting. De noodzaak voor betaalbare en duurzame woonruimte groeit, met name in stedelijke gebieden waar de druk op de woningmarkt toeneemt. Dit biedt beleggers een kans om in te spelen op de vraag naar woningbouw die zowel duurzaam als toegankelijk is voor mensen met een laag tot gemiddeld inkomen. Zorgvastgoed, dat zich richt op de huisvesting van kwetsbare doelgroepen, biedt eveneens aanzienlijke mogelijkheden, vooral gezien de vergrijzing van de bevolking en de daarmee samenhangende groeiende behoefte aan gezondheid en welzijn.
De impact die met vastgoedbeleggingen kan worden gerealiseerd is aanzienlijk. Vastgoed heeft een grote invloed op de CO₂-uitstoot. Ongeveer 38 procent van de totale uitstoot kan aan de vastgoedsector worden toegeschreven (bron: DGBC). Het verduurzamen van bestaande gebouwen en het ontwikkelen van nieuwe, energie-efficiënte constructies kunnen niet alleen helpen bij het verminderen van de ecologische voetafdruk, maar ook bij het behalen van financiële rendementen. Beleggers kunnen zich richten op circulaire bouwmethoden en energiezuinige oplossingen, wat de operationele kosten verlaagt en de waarde van het vastgoed op de lange termijn verhoogt.
“Met vastgoed kan aanzienlijke impact worden gerealiseerd”
Het is cruciaal dat impactbeleggers aandacht besteden aan de meetbaarheid van hun impact. Dit houdt in dat ze Key Impact Indicators (KII's) vaststellen die aansluiten bij de beoogde maatschappelijke doelstellingen. Door de impact systematisch te meten en te rapporteren, kunnen beleggers niet alleen transparantie bieden, maar ook hun investeringsbeslissingen optimaliseren. Dit is in het bijzonder belangrijk in de vastgoedsector, waar investeringen vaak gepaard gaan met langetermijnverplichtingen en aanzienlijke kapitaalinvesteringen.
Daarnaast verwachten wij dat de kloof tussen duurzame vastgoedproducten en 'stranded assets' zal toenemen naarmate duurzaamheidseisen en regelgeving strenger worden. 'Stranded assets' zijn vastgoedobjecten die niet langer financieel levensvatbaar zijn door veranderingen in regelgeving of marktvraag. Gebouwen die niet voldoen aan duurzaamheidseisen zullen steeds moeilijker te verhuren of te verkopen zijn, wat leidt tot een waardevermindering van dergelijke activa. De naar verwachting oplopende waardeverschillen tussen duurzame- en niet duurzame assets zorgen er wel voor dat er beleggingskansen komen voor impactstrategieën die niet-duurzaam vastgoed verduurzamen.
Impact maken verlaagt risico’s
Investeringen in verduurzaming en betaalbare woningen maken vastgoed minder kwetsbaar voor wet- en regelgeving die gericht is op het aanpakken van sociaal, economisch en maatschappelijke ongelijkheid. Door nu te investeren in energiebesparing en betaalbare huurprijzen, voldoen vastgoedeigenaren eerder aan wettelijke normen en voorkomen ze mogelijke financiële en juridische risico's van toekomstige regelgeving. Een voorbeeld hiervan is de invoering van de Wet betaalbare huur, die bedoeld is om excessieve huurprijzen te beperken. Vastgoed dat al binnen deze grenzen valt, loopt minder risico op gedwongen prijsaanpassingen of inkomstenverlies en kan daardoor stabielere inkomsten genereren op de lange termijn. Zo zorgen investeringen voor een toekomstbestendige portfolio die niet alleen voldoet aan de huidige maatschappelijke eisen, maar ook inspeelt op verwachte regelgeving. Voor beleggers is het belangrijk om een balans te vinden tussen het realiseren van financieel rendement en het nastreven van maatschappelijke impactdoelen. Dit betekent dat het sturen op kosten essentieel is, zodat duurzame aanpassingen haalbaar en rendabel blijven. Intentionaliteit en additionaliteit spelen hierin een grote rol: door te verduurzamen kunnen beleggers aantonen dat hun inspanningen bijdragen aan een bredere positieve impact, waarbij maatschappelijke waarde niet ondergeschikt is aan financiële prestaties.
Een voorbeeldthema hierbij is de verduurzaming van bestaand vastgoed. Hoewel het vraagt om aanzienlijke investeringen, kunnen verbeteringen in energie-efficiëntie uiteindelijk resulteren in lagere operationele kosten en hogere huurinkomsten. Dit levert dan een actieve bijdrage aan een verbeterd klimaat, wooncomfort en lange termijn betaalbaarheid.
“Duurzame vastgoedprojecten hebben een lager risico”
Ondanks een mogelijk lager verwacht financieel rendement, kunnen impactbeleggingen op de lange termijn een positieve risico-rendementsverhouding overleggen. Duurzame vastgoedprojecten hebben een lager risico doordat zij momenteel en in de toekomst minder afhankelijk zijn van de energietoevoer van fossiele brandstoffen, waarvan de prijs in de toekomst onzeker is. Deze afhankelijkheid van fluctuerende energieprijzen kan leiden tot onvoorspelbare kosten voor vastgoedbeleggers en ontwikkelaars. Door te investeren in duurzame energiebronnen en energie-efficiënte oplossingen, zijn vastgoedprojecten beter bestand tegen prijsvolatiliteit en de daarmee samenhangende risico’s, wat ze aantrekkelijker maakt voor beleggers. Daarnaast biedt het bouwen met duurzame en circulaire materialen zoals hout, bamboe en hennep talrijke praktische voordelen. Houtproducten zoals kruislaaghout kunnen uitstekend worden geprefabriceerd, wat resulteert in een snel en schoon bouwproces met aanzienlijk minder stikstof- en CO₂-uitstoot. Deze materialen kunnen fossiele bouwstoffen zoals beton, baksteen en staal vervangen, zelfs in hoogbouw.
Al met al verwachten we dat impactbeleggingen in vastgoed de komende jaren aanzienlijk zullen toenemen. Dit biedt beleggers de mogelijkheid om financiële en maatschappelijke rendementen te combineren en te anticiperen op de groeiende vraag naar duurzame en betaalbare huisvesting. Door te investeren in vastgoed dat gericht is op duurzaamheid en sociale impact, kunnen beleggers een belangrijke rol spelen in het bevorderen van een meer rechtvaardige en duurzame samenleving.
Impact in de praktijk: biobased isolatiemateriaal
Achmea Real Estate heeft in opdracht van BPL Pensioen hennep geteeld, dat gebruikt gaat worden voor het isoleren van woningen. Het perceel van 4,6 hectare ligt bij Woerden en is eigendom van het pensioenfonds. Het gaat om een proef, die bij een succes mogelijk een vervolg krijgt. De hennep bevat geen THC, waardoor deze niet geschikt is voor consumptie. Natuurlijke materialen zoals hennep zijn veel duurzamer dan traditionele isolatiematerialen. Een hectare vezelhennep levert ongeveer 6.000 kilo droge stof op en legt 9 ton CO₂ vast. Het gebruik van dit gewas draagt zo bij aan het terugdringen van de CO₂-uitstoot in de woningbouw. Mogelijk leidt het in de toekomst ook tot een nieuw, alternatief verdienmodel voor boeren. Met de oogst van het perceel in Woerden kunnen vier tot vijf eengezinswoningen worden geïsoleerd. De hennep wordt in eerste instantie gebruikt voor inblaasisolatie. Op langere termijn zou er plaatmateriaal van gemaakt kunnen worden wat voor ruimere toepassingsmogelijkheden zal zorgen.
Van Land tot Pand
Extra kansen door Wtp
Eén van de belangrijkste thema's die spelen bij pensioenfondsen is de invoering van de Wet toekomst pensioenen. De hervorming van het pensioenstelsel heeft mogelijk consequenties voor het toekomstige aandeel vastgoedbeleggingen van pensioenfondsen. We zien kansen voor extra vastgoedbeleggingen binnen de Wtp. Vastgoed biedt extra rendement dankzij de illiquiditeitspremie en diversificatievoordelen, wat het aantrekkelijk maakt in een beleggingsmix die meer focus zal gaan leggen op rendement. De Wtp biedt mogelijkheden om de allocatie naar vastgoed te vergroten door het vervallen van de VEV-restrictie (vereist eigen vermogen). Pensioenfondsen beleggen momenteel circa 20 procent van hun vermogen in illiquide categorieën, waarvan 10 procent in vastgoed. Binnen het Wtp kan deze allocatie verhogen, maar dit is niet voor alle pensioenfondsen het geval.
Vastgoed biedt naast extra rendement door de illiquiditeitspremie en diversificatie ook een aantal andere belangrijke voordelen voor beleggers. Historisch gezien heeft vastgoed positieve reële rendementen opgeleverd, wat het een effectieve manier maakt om waarde vast te houden tijdens perioden van inflatie. Een volledige inflatiehedge vereist echter dat de rendementen niet alleen positief zijn in reële termen, maar ook dat ze gelijktijdig bewegen met inflatieveranderingen. Vastgoed blijkt hierin een gedeeltelijke hedge te bieden, vooral effectief tegen verwachte inflatie, maar minder tegen onverwachte inflatieschokken (bron: Inrev, 2024). Daarnaast is vastgoed vooral ook een tastbaar product dat aansluit bij de behoefte van deelnemers aan zichtbare en impactvolle beleggingen. De mogelijkheid om vastgoed in te zetten voor impactbeleggingen vergroot de aantrekkelijkheid van vastgoed richting de toekomst, gezien het toenemende belang dat pensioenfondsen hechten aan beleggingen met impact.
“Illiquiditeitspremie maakt vastgoed aantrekkelijk”
Hoewel de illiquiditeitspremie van vastgoed een kans biedt vanuit rendementsperspectief, is het illiquide karakter mogelijk iets minder geschikt voor bijvoorbeeld kleinere pensioenfondsen die hebben gekozen voor de flexibele premieovereenkomst (FPR) of voor fondsen met een relatief oude deelnemerspopulatie. In deze gevallen is een zekere mate van flexibiliteit en liquiditeit vereist. In aanvulling op niet-beursgenoteerd vastgoed kan er dan meer ruimte ontstaan voor beursgenoteerd vastgoed in de beleggingsportefeuille. Dit type beleggingen kent echter meer volatiliteit en leverage, wat bij een kortere beleggingshorizon een ander risico-rendementsprofiel oplevert. Door een portefeuille met een illiquide kern en een liquide schil te combineren, blijft de flexibiliteit behouden, kan beter worden ingespeeld op de liquiditeitsbehoefte en blijft de illiquiditeitspremie grotendeels bestaan.
De meeste pensioenfondsen, zoals nagenoeg alle bedrijfstakpensioenfondsen en een groot deel van de ondernemingspensioenfondsen, kiezen voor de solidariteitsregeling (SPR), waarbij de negatieve gevolgen van de illiquiditeit van vastgoed beperkter zijn. Het belang van direct vastgoed in beleggingsportefeuilles blijft daarom bestaan en er zijn goede argumenten waarom dit belang zelfs kan toenemen. Toch worden allocatiebesluiten op korte termijn mogelijk uitgesteld, omdat de huidige focus vooral ligt op het invaren van de Wtp-regelingen.
Het waarderingsvraagstuk van vastgoed binnen de Wtp
Illiquide beleggingen, zoals vastgoed, brengen in het kader van de Wet toekomst pensioenen (Wtp) het waarderingsvraagstuk als extra uitdaging met zich mee. De liquiditeit van vastgoed hangt deels samen met de taxatiefrequentie, die doorgaans laag is. Een lage taxatiefrequentie bepaalt niet alleen de mate van liquiditeit van deze assetclass, maar zorgt ook voor minder volatiliteit in de waarderingen, een effect dat bekend staat als "smoothing". Het verhogen van de frequentie van op traditionele wijze waarderen is een kostbaar en inefficiënt proces en ligt dus niet als makkelijke optie op tafel.
Een innovatieve optie waarover al langer wordt nagedacht is het modelmatig taxeren. Dit staat in principe los van de Wtp, maar deze ontwikkeling zou op een makkelijkere manier tot een hogere frequentie kunnen leiden en het waarderingsvraagstuk in de Wtp kunnen vergemakkelijken. Hoewel er al langere tijd wordt gewerkt aan de versnelling van waarderingen door middel van modelmatige technieken, blijft dit vooral voor niet-woningen nog in de kinderschoenen staan. De huidige (inter)nationale regelgeving voor taxateurs biedt geen ruimte voor het toepassen van modelmatige waarderingen. Eventuele verschillen tussen de regulier vastgestelde taxatiewaarde en de modelmatig bepaalde waarde zouden bovendien kunnen leiden tot extra onzekerheid. Een mogelijk alternatief is een toetsing van de vastgestelde waarde binnen een bepaalde bandbreedte.
Om methodiek en frequentie van taxeren in het Wtp-tijdperk goed te organiseren, is het essentieel dat dit sectorbreed wordt opgepakt in samenwerking met peers. Dit is van belang om vergelijkbaarheid en uniformiteit te waarborgen. Daarnaast zullen er extra taxatiemomenten nodig zijn, zoals tijdens het invaren van de Wtp-regelingen en bij vermogensoverdrachten, wat het belang van een goed georganiseerde waarderingsaanpak nog verder vergroot.
De impact van de Wtp op de allocatie naar vastgoed is in de praktijk dus nog beperkt zichtbaar, omdat het speelveld nog niet volledig is uitgekristalliseerd. Naarmate de regelingen meer in de praktijk worden gebracht, zal duidelijker worden hoe vastgoed zich positioneert binnen de nieuwe pensioenomgeving. Wanneer vastgoed hogere allocaties krijgt, zal de vraag naar core-vastgoed vergroot worden. Dit kan leiden tot meer neerwaartse druk op aanvangsrendementen.
Deel deze pagina